自分の家を売るとき、不動産屋が本当に動いてくれるのはどっち？

─ 不動産会社の“本音”で語る、売却成功の媒介契約 ─

結論

不動産会社が本気で動くのは「専任媒介」。

一般媒介は“売れたらラッキー”程度の扱いになりやすい。

これはキレイごと抜きの現実です。

なぜなら、不動産会社は 「確実に自社が仲介手数料を得られる契約」を優先して動くから。

専任媒介 → 自社が売主を独占できる

一般媒介 → 他社に取られる可能性が高い

だから、営業マンの“本気度”が変わるのです。

【基礎】専任媒介と一般媒介の違いをまず整理する

①『専任媒介』あなたの家の売却を１社だけに任せる契約

売主が依頼できる会社：１社のみ

レインズ登録：義務（７日以内）

業務報告：２週間に１回

他社が買主を連れてきてもＯＫ（共同仲介）

②「一般媒介」複数の不動産会社に同時に依頼できる契約

売主が依頼できる会社：複数可能

レインズ登録：義務なし

業務報告：義務なし

他社に取られるリスクが高い

ざっくり言うと…

専任媒介 → 不動産会社が本気で動く契約

一般媒介 → 売主は自由だが、不動産会社は本気になりにくい契約

【本題】不動産会社が“本気で動く”のはどっち？

→ 答え：圧倒的に「専任媒介」

理由①：専任は「手数料が確実に入る」から

不動産会社はビジネスです。

専任媒介 → １００％自社が売主側の手数料を得られる

一般媒介 → 他社に取られる可能性が高い

営業マンの心理としては、

「一般媒介は頑張っても他社に取られるかもしれない。専任なら確実に成果になるから優先しよう。」

ビジネスとしては当然の動きです。

理由②：専任は「広告費をかけやすい」

専任媒介なら、不動産会社は積極的に広告を打ちます。

ＳＵＵＭＯ・ＨＯＭＥ’Ｓ・アットホーム・自社サイト・ＳＮＳ広告

一般媒介だと…「広告費をかけても他社に取られるかも」と考え、広告を控える傾向が強いのです。

理由③：専任は「売主とのコミュニケーションが密」

専任媒介では、２週間に１回の報告義務があります。

レインズ登録義務・価格調整の相談・内見フィードバックなど、

売主との距離が近くなるため、売却活動が進みやすいのも現実です。

理由④：一般媒介は“情報が分散”して売れにくい

一般媒介は複数社がバラバラに動くため、

■価格の統一ができない

■情報が混乱する

■他社が勝手に値下げして掲載する

■売主が管理できない

結果として、市場で“売れ残り物件”扱いされることもあるんです。

【比較】専任媒介 vs 一般媒介の“本音のメリット・デメリット”

『専任媒介』のメリット

■不動産会社が本気で動く

■広告が充実

■売却活動が管理しやすい

■価格調整がスムーズ

■売却スピードが早い傾向

『専任媒介』のデメリット

■１社に任せるため、会社選びを間違えると危険

■他社に依頼できない

「一般媒介」のメリット

■複数社に依頼できる

■営業マンを競争させられる

■自由度が高い

「一般媒介」のデメリット

■不動産会社が本気になりにくい

■広告が弱い

■情報が分散して売れにくい

■売主が管理しきれない

【向き・不向き】あなたはどっちの契約が合っている？

ー専任媒介が向いている人ー

■早く売りたい

■不動産会社にしっかり動いてほしい

■売却が初めてで不安

■価格調整を相談しながら進めたい

■物件が人気エリアではない

ー一般媒介が向いている人ー

■自分で積極的に管理できる

■人気エリアで売れる見込みが高い

■複数社を競争させたい

■不動産会社を信用していない

【実務での最適解】「専任媒介で３～６ヶ月」＋「ダメなら一般媒介」が最強

実務ではこの流れが最も成功率が高くもあります。

まず専任媒介で本気の売却活動をしてもらい、反応が悪ければ一般媒介に切り替える。

これは、専任の“本気”と、一般の“自由度”を両取りできるもの。

ただし、相応に時間がかかるので、計画は慎重に。

色々と言ってはおりますが、価格も重要な部分。

適正価格で販売する事が前提ですので、市場よりも高値では専任だろうが一般だろうがお話になりません。

高く売りたい気持ちは良く分かりますが、買い手は出来るだけ安く買いたいのです。

頭と尻尾はくれてやれ

理解できる方はスムーズに、結果として成功と言える可能性は高まります。

記：宅地建物取引士 原田