不動産の予算は、どう決めたら良い？

─理想の家探しは「数字の現実」と「夢の折り合い」から

「この家、いいな！」と思った瞬間、もう恋は始まっている

家探しをしていると、誰しも一度はこう思う瞬間があります。

「このリビングの雰囲気、最高！」

「このキッチンで料理したい！」

─はい、もうそれは「恋に落ちた瞬間」です。

ただ、恋と違って、不動産には現実的な“お金の壁”が存在します。

その壁を正しく見積もることができないと、

せっかくの家探しも「現実離れの夢物語」で終わってしまうかもしれません。

今回はそんな「不動産の予算、どう決める？」をテーマに、

数字だけではない“リアルなお金の考え方”をお話ししていきます。

まず知っておきたい：「買える」と「返せる」は違う

住宅ローンの事前審査が通った瞬間、多くの方がホッとします。

「これで●●万円までは借りられるのか！」

──そう思うのも当然です。ですが、ここで立ち止まってください。

ローン審査で出てくるのは、「あなたの収入なら、返済が“理論的に可能”な金額」です。

つまり「買える金額」であって、「無理なく返せる金額」ではありません。

たとえば、毎月の返済額が15万円でギリギリ組めたとしても、

・車の買い替え
・子どもの教育費
・旅行や外食などの“ゆとり費”

を考えると、「返済で終わる毎日」になってしまうことも。

予算を考えるときの第一歩は、

“金融機関が貸してくれる額”ではなく、“自分が無理なく返せる額”を基準にすること。

ここを間違えなければ、家探しの方向性もブレずに進められます。

“年収の○倍”はあくまで目安

よく耳にするのが、「年収の5倍までなら安全圏」という言葉。

たとえば年収600万円の人なら、3,000万円くらいが目安─という考え方です。

確かにこれは「昔からの一つの指標」ですが、実際の生活環境やライフプランによって答えは大きく変わります。

• ■共働きかどうか

• ■子どもの人数・年齢

• ■車の維持費や保険料

• ■将来の介護や親との同居予定

• 
  

などによって、「返せる範囲」はまるで違うのです。

住宅ローンは“35年の長期契約”が基本。

いま余裕があっても、10年後・20年後の生活変化を見越して計画することが大切です。

「毎月の支出」から考えるのが現実的

もう少しリアルに考えてみましょう。

あなたが今、家賃＋駐車場代＋管理費などで月々いくら支払っているかを見てください。

たとえば毎月の家賃が12万円なら、それが「自分が生活を維持しながら出せる金額」です。

住宅ローンの返済が同じ12万円程度なら、「生活レベルを変えずにマイホームを持てる」ということになります。

ただし、持ち家になるとここに「固定資産税」・「修繕費用」・「火災保険料」などが加わります。

それらを考慮して、ローン返済は今の家賃より1～2万円少なくなるように設定するのが安全です。

“頭金ゼロ”で買える時代、でもリスクもある

最近は「頭金ゼロ」、「諸費用もローンOK」といった広告をよく見かけます。

確かに、それでも購入は可能です。ですが、頭金をまったく用意しないと、

・毎月の返済が増える
・ローン総額の利息負担が大きくなる
・万が一売却時にローン残高が上回る「オーバーローン」になる

といったリスクもあります。

できれば、物件価格の１割前後（3,000万円の家なら300万円程度）は頭金として準備できると理想的。

ボーナス払いを頼りにするより、毎月の返済を一定にしたほうが、長期的には安心です。

とは言え、ローンを組まれる方は、諸経費として物件価格の約８％程が別途必要になります。

これは、手数料や税金と言った趣旨の費用になります。

戸建・マンションで変わる「維持費」

家の予算を考えるときに忘れがちなのが、「買った後の費用」。

戸建とマンションでは、このランニングコストの性質がまったく違います。

• 戸建
  　→ 修繕・メンテナンスは自己責任。10～15年ごとに屋根や外壁塗装で数百万円かかることも。

• 
  

• マンション
  　→ 管理費や修繕積立金を毎月支払う必要がある。将来的に値上がりするケースも。

つまり「同じ価格帯の物件でも、購入後にかかるお金の流れ」が異なるのです。

目の前の“購入価格”だけでなく、“維持できるかどうか”もセットで考えるのが本当の意味での予算設定です。

「教育費」や「老後費」とどうバランスを取る？

子どもが小さいうちは気にならなくても、進学すれば教育費は一気に増えます。

文部科学省のデータによると、大学まで私立に進むと2,000万円以上の教育費がかかるとも言われます。

また、老後資金の準備も見据える必要があります。

住宅ローンの完済が65歳以降にずれこむと、退職後も返済が続くケースも。

そのため、

「家は欲しいけど、教育と老後にもしっかり備えたい」

という方は、あえて少し控えめな予算設定をしておくのが堅実です。

ローンの返済が軽ければ、将来の選択肢が広がります。

「見栄の家」より「暮らしの家」を選ぶ

住宅購入で意外と多いのが、「まわりの影響による予算オーバー」です。

「同僚が4,000万円の家を買ったらしい」

「友人が駅近マンションを買って羨ましい」

──この心理、わかります。でも、家はステータスではなく“生活の器”。

本当に大切なのは「どんな暮らしをしたいか」です。

たとえば、駅徒歩5分の狭いマンションより、少し郊外でも広く静かな戸建を望む人もいます。

逆に、利便性を最優先してコンパクトに暮らす人もいます。

「いくらの家を買うか」ではなく、「どんな暮らしをしたいか」を基準に予算を決める。

これが、後悔のない選択につながる考え方です。

最後に…不動産会社と一緒に「家計シミュレーション」を

不動産会社は“物件を売る”だけの存在ではありません。

実は、購入予算の立て方やローンの組み方についても専門的なアドバイスができます。

「年収から見た適正価格」だけでなく、

「理想の生活を守りながら買える価格」を一緒に考える

これが、プロの不動産会社の役割です。

夢のマイホームを、無理のない現実で叶えるために、まずは一度、数字の整理から始めてみませんか？

記：ファイナンシャルプランナー 菊池