Vol.382 間取り変更したいのに壁が壊せない！！
中古マンションのリノベで「間取り変更できない構造」の見分け方
─ ラーメン構造 vs 壁式構造を不動産会社が徹底解説 ─
間取り変更できるかどうかは、「構造」で決まる
中古マンションのリノベ相談で最も多いのが、
「この壁、抜けますか？」
「広いワンルームにできますか？」
「和室をリビングに取り込みたい」
という“間取り変更”の希望。
しかし、現実には構造によっては、絶対に壊せない壁もあります。
だからこそ、マンションの構造を理解することは、リノベ成功の“最初の関門”と言えます。
まぁ、リノベ前提で探すとあらば、不動産会社は分かると思いますけどね。。。
１.マンション構造は大きく２種類
【ラーメン構造】と【壁式構造】
① ラーメン構造（柱・梁で支える構造）
建物の荷重を柱と梁で支える構造で、室内の壁は“ほぼ”壊せる状態になっています。
間取り変更の自由度が高く、中古リノベ向きの構造と言えます。
【メリット】
壁を抜いて広いＬＤＫにできる
和室をリビングに取り込める
スケルトンリノベがしやすい
【デメリット】
室内に梁（天井の出っ張り）が出やすい
柱が部屋の角に出ることがある
② 壁式構造（壁で支える構造）
建物の荷重を壁そのもので支える構造で、壊せない壁（耐力壁）が多いのが特徴です。
間取り変更の自由度が低く、低層マンションに多い構造です。
【メリット】
室内に柱・梁が出ない
天井がスッキリしている
防音性が高い傾向
【デメリット】
壁が壊せないため間取り変更が難しい
スケルトンリノベはほぼ不可能
２.【最重要】壁が壊せるかどうかは「耐力壁」かどうかで決まる！
耐力壁を壊すと、建物全体の強度が落ちるため法律で禁止されています。
＜壊せない壁（絶対ＮＧ）＞
耐力壁（建物を支える壁）
コンクリート壁（壁式構造の外周部）
共用部に該当する壁
３.購入前にできる間取り変更できる構造の“見分け方”
① 図面の「構造欄」を見る（最も確実）
図面のどこかに必ず書いてあります。
鉄筋コンクリート造（ＲＣ）ラーメン構造
鉄筋コンクリート造（ＲＣ）壁式構造
これを見れば一発で判別できます。
構造図面は、マンション管理会社や管理組合で保管している可能性が高く、
事前に問い合わせをする必要がある場合が多いです。
② 壁の厚さを見る（現地でできる簡易チェック）
厚い壁（１５ｃｍ以上） → 壁式構造の可能性大
薄い壁（１０ｃｍ前後） → ラーメン構造の可能性大
特に、玄関周り・水回り周りの壁が分厚い＝壁式構造の可能性が高いと言えます。
③ 部屋の四隅に「柱」が見えるか
柱が出っ張っている → ラーメン構造
柱が見えない → 壁式構造の可能性
④ 低層マンション（１〜５階建）は壁式が多い
壁式構造は、５階建て以下の低層マンションに多い特徴もあります。
いわゆる高級レジデンスは、ほぼほぼ、壁式でしょうね。
⑤ 不動産会社に「壊せる壁か」必ず確認する
ただし、不動産会社でも判断できない場合があります。
最終判断は、構造図や設計図書で、自分の目で確認する必要があります。
文章で記載するとなんのこっちゃ？な感じだと思います。
私もそうですから。
日々、たくさんの物件を様々な観点から見ていると、
この物件は、リノベしやすい・しにくいが、経験則で分かってきます。
その感覚は、９０％以上の精度。
上記にも記載している内容は、外観や室内を見れば分かるものなのです。
現代の不動産会社は、マンションリノベ専門で事業しているところも多いので、
そうした会社であれば、ほぼ１００％で分かるでしょう。
購入時にリノベする予定がなく不動産を買った方も、
将来、リノベするかもしれないと少しでも今考えられるなら、
上記の内容はぜひ視野に入れてほしいと思います。
その時にやりたい事が出来ないと言うのは、悲しい。
そして、壁式であっても出来る事もありますから、
壁を壊せないなら壊せないなりに、希望に近づく提案をしてくれる会社があれば、
そこは信用しても良いかと思います。
ＤＩＹチャレンジも楽しさありますが、後戻りはできませんよ？
記：宅地建物取引士 原田
