Vol.254 仲介手数料って何に使われる？内訳を解説
仲介手数料って何に使われる？内訳を解説
―「高すぎる」と思う前に知ってほしい不動産会社のリアル―
仲介手数料は“よく分からないお金”になりがち
不動産の購入や売却を検討すると、ほぼ必ず出てくるのが 「仲介手数料」。
金額を見ると、こう思う方も多いはずです。
「こんなに取るの？」
「ちょっと値引きできないの？」
「何に使われているの？」
結論からお伝えします。
仲介手数料は、不動産会社の“作業量とリスク”をまとめた対価で
そして正直に言うと、不動産会社は“思っているほど儲かっていません”。
１.そもそも仲介手数料とは何？
仲介手数料とは、不動産取引を成立させるための、調査・交渉・契約・フォロー業務の対価
宅地建物取引業法で上限が定められています。
仲介手数料の上限（売買）
２００万円以下：５％
２００万超〜４００万円以下：４％＋２万円
４００万円超：３％＋６万円
＋消費税。
これらは、「上限」であって、必ず満額取らなければならないわけではありません。
また、２０２４年７月から法改正によって、８００万円以下は最大３３万円になりました。
２.仲介手数料の“本当の内訳”
① 物件調査・役所調査
■法務局での登記確認
■市役所での用途地域・道路調査
■インフラ（上下水・ガス）の確認
この時点で、取引が流れても報酬はゼロです。
② 売主・買主との調整・交渉
■価格交渉
■引渡し条件
■契約日・決済日調整
ここで交渉が決裂すれば、やはり 報酬はゼロ。
③ 契約書・重要事項説明書の作成
■法的チェック
■数十ページに及ぶ書類作成
■宅建士による重要事項説明
ミスは許されません。責任は非常に重い業務です。
④ 契約後〜引渡しまでのフォロー
■住宅ローン手続きサポート
■金融機関・司法書士との連携
■トラブル対応
実は、一番時間がかかるのは契約後です
３.「仲介手数料を値切る」って実際どうなの？
率直に言います。
値切られる側は、かなり辛いです。
理由は感情論ではありません。
理由① 成功報酬なのに、前払いがない
不動産仲介は、
成約しなければ０円 途中でキャンセルでも０円
つまり、成功報酬１００％のビジネスです。
理由② 経費がとにかくかかる
不動産会社の経費は想像以上です。
■広告費（ポータルサイト）
■人件費
■事務所家賃
■車両費・ガソリン代
■保険・システム費
仲介手数料＝丸々利益では 決してありません。
理由③ １件にかかる時間が長すぎる
１件の取引に、数か月、場合によっては１年以上かかることも珍しくありません。
それでも成約しなければ、すべて持ち出しです。
つまり、会社の利益として見た場合、他業種に比べて圧倒的に利益率が低いのが現状です。
取り扱い金額が大きいので仕方ないとは言え、働いている側としては納得がいかないのも本音…。
■休日であってもお客様に時間を使う事もある→家族に申し訳ない
■いつ来るか分からないトラブル対応→下手にお酒飲みにくい…
■話が通じない人もいる→そこは常識的に理解できるでしょ…のストレス
だからと言って、もう職業替えしにくい…。
不動産業で仕事を初めて、１週間持たない人もいるくらいに大変な世界です。。。
４.「でも金額が大きいから疑問に思う」のは当然
ここは正直に言います。
払う側が疑問に思うのは、当然です。数十万、時には百万円近い金額。
疑問を持たずに払え、という方が無理があります。
だからこそ大事なのは、
何をしてくれる会社か どこまで責任を持つ会社か
を 見極めることです。
５.仲介手数料が「高い会社」と「安い会社」の違い
安さだけで選ぶと、こんな違いが出ます。
| 安さ重視 | 中身重視 |
|---|---|
| 調査が浅い | 調査が徹底 |
| 交渉が弱い | 条件交渉が得意 |
| フォロー最小限 | 引渡し後も対応 |
結果的に、安くしてもらったけど、損をしたというケースも少なくありません。
６.現代の不動産会社は「利益が出にくい構造」
これは業界のリアルです。
■ポータルサイトへの広告依存
■価格競争
■無料相談の増加
にも関わらず、責任と業務量だけは増えている
これが今の不動産業界です。
７.仲介手数料は「高い」ではなく「納得できるか」
仲介手数料は、
ただの手数料ではない トラブル回避の保険 専門家の責任料
です。
値切る・値切らないではなく、この会社に任せて安心か？
それが一番大切な判断基準です。
「仲介手数料の意味を理解した上で、信頼できる会社に任せたい」
そう思われた方は、ぜひ一度ご相談ください。
記：宅地建物取引士 原田
