Vol.295 不動産価格は誰が決めているのか？
不動産価格は誰が決めているのか？
～実はシンプルな「市場の法則」～
「この家、ちょっと高くないですか？」
不動産のご案内をしていると、よく話に上がります。
逆に売却相談では、「もっと高く売れませんか？」という声もよく聞きます。
つまり、買う人は“高い”と感じ、売る人は“安い”と感じる。
このギャップこそが、不動産価格の面白いところです。
では一体、不動産価格は誰が決めているのでしょうか？
売主？
不動産会社？
それとも銀行？
今回は、この不動産価格の仕組みを分かりやすく解説していきます。
１.不動産価格は「売主」が決めている？
まず最初に思い浮かぶのは、「売主が価格を決めている」という考えです。
確かに、販売価格を最終的に決めるのは売主です。
そのため、極端な話をすると、１,０００万円の家を１億円で売り出すことも可能です。
ただし、この場合どうなるでしょうか？
えぇ、誰も買いません。
つまり、売主が自由に価格を設定できるとはいえ、市場とズレた価
２.不動産会社が価格を決めている？
次に多い誤解がこちらです。
「不動産会社が価格を決めている」
売却相談の際、不動産会社は査定価格を提示します。
しかし、この査定価格は、「この価格なら売れる可能性が高い」という市場予測に過ぎません。
つまり不動産会社は、
■周辺の取引事例
■地価
■築年数
■建物状態
■需要
などを総合的に見て、市場の相場を分析しているだけなのです。
決して不動産会社が「価格を決めている」わけではありません。
３.本当の答えは「買主」
では、不動産価格を決めているのは誰なのか？
答えは、買主なんです。
もっと正確に言うと、「その価格で買う人がいるかどうか？」これがすべてです。
例えば、３,０００万円で売り出している家に、すぐに申し込みが入るのであれば市場はこう判断します。
「この家は３,０００万円の価値がある」
逆に、半年売れない場合、「この家は３,０００万円の価値はない」と判断されます。
つまり、不動産価格とは売主が決めるものでも、不動産会社が決めるものでもなく、
４.不動産価格は「オークション」と同じ
実は、不動産価格の仕組みはとてもシンプルで、オークションと同じです。
・内見希望が殺到
・複数申し込み
こうなると、価格はどうなるでしょう？
実は、価格が上がることがあります。
逆に、
・問い合わせが少ない
・内見が少ない
この場合は、価格を下げる必要が出てきます。
つまり不動産価格は、「需要と供給」このバランスで決まるのです。
５.不動産会社の本音
ここで少し、不動産会社の本音もお話しします。
実は不動産会社にとって一番困るのは、「売れない価格」を希望された時です。
例えば、相場３,０００万円の家を売主が「４,０００万円で売りたい」と言ったとします。
この場合、
・問い合わせが来ない
・内見が入らない
・売れない
という状況になります。
売れない期間が長くなると、
・売主も疲れる
・価格を下げる
・結果的に相場より安くなる可能性
・不動産会社が悪と言われる
ということもあります。
つまり、最初の価格設定はとても重要なのです。
不動産会社が査定をするのは、売主に損をさせないためでもあるのです。
６.価格が高くても売れる物件
とはいえ、相場より高くても売れる物件があります。
それはどんな物件でしょうか？
・立地が良い
・駅が近い
・角地
・日当たりが良い
・人気学区
・リフォーム済
などです。
こういった条件がそろうと、買いたい人が増えるため、結果として価格が上がることがあります。
こうした買主の判断と市場によって、互いに様子を見ながら価格が決まっていきます。
つまり、市場の価格が上がっている局面であれば、売主としても期待値が上がるのです。
そう、それらの物件が、類似でないにも関わらず、です。
そうした因果関係が深く絡み、市場相場として上がったり下がったりします。
現在、金利が上昇している局面ですから、買主が返済が厳しいとの声が増えれば増えるほど、
本来の予算が下がりますから、必然と物件価格も下がってくるかもしれません。
徐々に、ですけどね。
７.不動産は「唯一無二の商品」
ここで、不動産の大きな特徴があります。
それは、同じものが存在しないということです。
マンションでも、階数や向き、部屋位置が違えば、もう別の物件。
それが、戸建てならなおさらです。
土地の形、道路、日当たりなど、すべてが違います。
そのため、不動産価格は変動しやすくもあるのです。
「この物件を欲しい」と思う人が現れた瞬間に、その物件の価値が決まるのです。
【家を売りたい・家を買いたい・不動産価格を知りたい】
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市場の状況を踏まえながら、最適なご提案をさせていただきます。
不動産は、知識とタイミングで結果が大きく変わる世界です。
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
