“建て替え”できない土地でも売れる条件とは？

～売れないなんて思い込んでない？プロが教える再生のヒント～

「再建築不可」と聞いてあきらめてませんか？

「再建築できないから、この家はもう価値がないです」

「親から相続したけど、建て替え不可って言われて…」

「売れるわけないと思って10年放置してます」

そんな“あきらめ系オーナー”の皆さま、ちょっと待った！

確かに「再建築不可」は聞こえが悪い。

でも、“売れない”とはイコールではないんです。

不動産の世界には、

「売れない」と言われていた物件が、ちょっとした視点の転換でスルスルっと売れる

なんてことも。

今回のテーマは、「建て替えができない＝再建築不可」な土地でも

売るための条件やコツを、解説していきます！

そもそも「建て替えできない土地」ってどういうこと？

まず用語の整理から。

●「再建築不可」とは？

読んで字のごとく、「今ある建物を取り壊して、新たに建てることができない土地」。

じゃあ、なぜ再建築ができないのか？

その理由はたいてい、この↓どれかです。

✅ 接道義務を満たしていない

建築基準法では、

幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物は建てられないという決まりがあります（いわゆる「接道義務」）。

裏路地にある旗竿地の奥、私道にしか接していない土地などが該当しがちです。

✅ 私道トラブル

一応接道してるけど、接してるのが私道で通行・掘削許可が取れないとアウト。

「法律上はOKそうなのに、実務上NG」というややこしいパターン。

✅ 市街化調整区域などの規制エリア

都市計画法で建築が制限されているエリアに該当する場合も、再建築できません。

じゃあ、建て替えできないと“絶対売れない”の？

結論から言います。

売れます。ただし「売り方」と「買う人」が限られます。

“再建築不可”というラベルが貼られている物件でも、

ニーズに合えば普通に売れますし、買いたい人もちゃんといます。

たとえば…

• ・賃貸で運用したい人

• ・更地じゃなく、現況のままで利用したい人

• ・境界や接道を工夫して再建築可能にしたい人

• ・敷地拡張のために隣地を買いたい人（地権者）

• 
  

…などなど。

「夢のマイホーム用地」としては難しくても、「別の用途」で活かせることがあるんです。

再建築不可物件でも売れる“6つの条件”

では具体的に、どんな条件を整えれば売りやすくなるのか？

【1】 現況建物の「使える感」があること

築年数は古くても、

「まだ住める」

「最低限リフォームでOK」

と思わせる状態であれば、投資家や実需層が検討対象に。

特に、風呂・トイレが別、雨漏りがない、耐震がギリギリクリア──など「住める証明」があると強いです。

【2】 リフォーム済み or リフォーム見積もりを提示

「ボロい家でも、リフォームすればいけるよ！」

という安心感を与えること。

・実際に手を入れてから売るパターン

・リフォーム見積もりを添えて販売するパターン

再建築不可物件では、どちらも有効です。

【3】 周辺の土地事情を活かす

もし隣地が空き地だったり、地権者が協力的であれば、

接道の確保や分筆による再建築可能化も可能になります。

売主側が「再建築可能にできるプラン」を整理してあげると、ぐっと買い手が増えます。

【4】 用途を「住居」以外で考える

• ・倉庫

• ・アトリエ

• ・シェアオフィス

• ・フィールドワーク拠点

• ・撮影スタジオ

• 
  

──など、「住む」以外の用途で探している層は意外と多い！

「再建築不可だけど静かな環境」とか、

「車が入らないから静かに作業できる」など、

逆に利点に感じる人も。

【5】 投資家向けに“利回り重視”で売る

再建築不可物件は価格が安くなりがちなので、賃貸用としては「利回りが高い」と注目されます。

「この価格で買えば、家賃収入で何年で回収できるか」などを資料で提示すると、

投資家の食いつきが良くなります。

【6】 不動産会社に“買取”してもらう選択肢

どうしても一般の買主が見つからない場合、不動産会社が現況のまま買取してくれるケースもあります。

もちろん相場よりは安くなりますが、時間をかけずに現金化したいなら現実的な選択肢です。

実例紹介：「売れないと思ってた物件が売れた」3つのケース

【ケース1】

 築45年の木造平屋、月5万円で賃貸中

オーナー「古すぎて無理でしょ…」
→ 賃貸中の収益物件として投資家が購入。表面利回り13%！

【ケース2】 奥まった再建築不可、隣地とセット売りで再建築可能に！

売主と隣地所有者が話し合い、2筆まとめて売却→再建築可能に。
価格は単独売りより2割アップ！

【ケース3】 駅徒歩3分、リフォーム済で自営業者が購入

築年数は古いけど、リフォーム済で即入居OK。
アトリエ兼住居として美容師さんが購入。

売る前にできる“3つの準備”

売却活動に入る前に、やっておくと良いポイントを3つご紹介します。

✅ 権利関係をクリアにしておく

登記名義、境界確定、私道の通行権などを整理。
買主はこういうところをよく見ます！

✅ 物件調査をしておく

建物の現況調査、リフォーム歴、耐震・雨漏りの有無などをチェック。

✅ 再建築不可である理由を明確にする

「なぜ建て替えできないのか？」が説明できると、逆に買主に安心感を与えられます。

「建て替え不可」でも売れる時代！

✔ 建て替えできないからといって、売れないとは限らない
✔ 売れるための条件や工夫はたくさんある
✔ 利用目的を「住む」以外にも広げよう
✔ 収益物件やセット販売なども視野に
✔ 諦めず、まずはプロに相談するのが一番！

物件には“活かし方”がある！

どんな不動産にも、「その物件ならではの価値」があります。

たとえ再建築ができなくても、それを必要とする人が必ずどこかにいます。

放置して草ボーボーになる前に。

固定資産税を払い続けてモヤモヤする前に。

**“売れない”じゃなく、“どう売るか”**を、一緒に考えてみませんか？

記：宅地建物取引士  原田