Vol.342 コインパーキングが出来たり無くなったりする理由
街の変化を映す“土地活用のリアル”
「あれ？ここ、前は駐車場だったのに建物が建っている」
「空き地だと思っていたら、
街を歩いていると、こうした変化に気づくことはありませんか？
そう、コインパーキングは実は、非常に“流動的”な土地活用なんです。
結論から言うと、コインパーキングは“最終形”ではなく、“途中の使い方”
今回は、なぜコインパーキングが出来たり無くなったりするのか、
１.暫定利用として最適
これが最も大きな理由です。
将来の使い道が決まるまでの一時的な活用となります。
なので、出来たり無くなったりするんですね。
■建物を建てる予定がある
■売却を検討している
■相続の整理中
こうした“まだ動けない期間”
では、なぜ駐車場なのでしょうか？
初期投資が比較的少なく、短期間で始められる、かつ、やめるのも簡単。
「とりあえず使う」に最適な土地活用です。
２.建築までの“つなぎ”として使われる
■古い建物を解体
■すぐに建築しない
■コインパーキングとして運用
■数年後に建築
建築計画の“空白期間”を埋める存在です。
３.売却しやすくするため
空き地のままだと、雑草が生え管理も大変ですし、なにより見た目が悪い。
そうした空き地は駐車場にすると、
■収益が出る
■管理されている印象
■活用されている状態
“収益物件”としても売りやすくなる場合があるんです。
４.相続対策・様子見
相続後に、どう使うか決まらない場合や、そもそも売るか保有か迷っている方もおります。
その間、とりあえず駐車場にするというケースは非常に多いです。
５.需要によって収益が変わる
コインパーキングは、立地によって収益が大きく変わるビジネスです。
いざやってみて、需要がある場合は継続運用。
需要が弱い場合は他用途へ転換など、“儲かるかどうか”で判断しやすい手段なのです。
６.より収益性の高い用途が見つかる
これは「無くなる理由」の代表例です。
■マンションやアパートの建設
■商業施設
■オフィスビル
駐車場より収益が高い用途が見つかると、すぐに転用されます。
ある意味、コインパーキングは“優先順位が低い用途”とも言えます。
７.契約形態が柔軟
土地オーナーと運営会社の借地契約を以て、コインパーキングとなります。
契約とは言え、短期契約が可能で解約もしやすい。
※会社により一部異なりますが、、、
状況に応じてすぐに変更できる仕組みになっています。
８.コストとリスクのバランス
建物を建てる場合は初期投資が大きい事や空室リスクを伴います。
駐車場の場合、初期投資が低くリスクが比較的小さいので、パワーバランスとしては最高です。
こうした背景から、住宅地内に突然コインパーキングが生まれたり、
突然、アパートになったりと変化をもたらしているのです。
当然、なんちゃらマップみたいなものに反映されるには時間がかかりますから、
実際にその場に行ってみて気付く事もしばしば。
でも、住宅街にあるコインパって、私たちの業界では助かるんですよねぇ～。
月極はそれなりに多くもコインパ、どんどん出来る事は歓迎だったりします。
記：ライフプランナー 武井
