住宅ローン控除や贈与を利用するために必要なこと

― 買う人・売る人どちらも得する“賢い準備”とは？ ―

「住宅ローン控除は使ったほうがいいって聞くけど、何を準備すればいいの？」

「親から資金援助を受けたいが、贈与税が心配…」

住まいの購入・売却を考え始めたお客様から、よく寄せられる質問です。

実はこれらの制度は、事前に知っているかどうかで“数百万円単位”の差が出ることも珍しくありません。

しかし、制度の内容は複雑で勘違いや準備不足によって、

「受けられるはずの控除が受けられなかった」というケースも意外と多いのです。

この記事では、

・住宅ローン控除
・住宅取得等資金贈与の非課税制度
・併用するために必要なポイント
・買主・売主それぞれが押さえるべき注意点

を、わかりやすく・実例を交えて徹底解説します。

1. 住宅ローン控除とは？なぜこれほど重要なのか

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、

年末の住宅ローン残高の０.７％を、最大１３年間、所得税などから控除できる制度です。

▼ 控除額のイメージ

仮に３,０００万円のローンを借りた場合…

初年度の控除額：約２１万円（３,０００万円 × ０.７%）

１３年間の総控除額は数百万円規模

これは、家計にとっては非常に大きな“支援策”です。

同じ物件を購入しても、住宅ローン控除を使える人と使えない人では、「総支払額」が大きく変わります。

2. 住宅ローン控除を受けるために必要な条件

制度を使うためには、いくつかの“絶対条件”があります。

知らずに進めると控除対象外となってしまうため、最初にしっかり押さえることが重要です。

【条件１】床面積の基準

新築・中古問わず登記簿上の面積が５０㎡以上（合計所得１,０００万円以下なら４０㎡以上でも可）

→「ギリギリ４９㎡だった」・「登記上の面積が足りなかった」などの理由で対象外になるケースも。

【条件２】自ら住むこと（居住開始日が超重要）

住宅ローン控除は、“実際に住み始めた日”が制度判定の基準です。

そのため、

■年末までに入居できなかった

■リフォームが遅れて年をまたいだ

■引越しが遅れて入居日が翌年になった

などで控除開始時期が１年ズレることもあります。

【条件３】返済期間１０年以上のローンであること

フラット３５などの長期ローンは問題ありませんが、「短期の借入」や「会社貸付」などは要注意です。

【条件４】中古住宅は耐震基準の確認が必須

特に売主側も注意すべきポイントで、新耐震基準（１９８１年６月１日以降の建築確認）を満たしていることが条件です。

確認できない場合は、耐震基準適合証明書の取得が必要になることもあります。

3. 贈与（住宅取得等資金の非課税制度）を使うために必要なこと

「親から頭金をもらって家を買いたい」

「子どもの住宅資金を援助したい」

そんなときに非常に有効なのが住宅取得等資金贈与の非課税制度です。

▼ この制度でできること

一定額までは贈与税が非課税で資金援助を受けられます。

【非課税枠の目安】（※法改正により変動するため毎年の確認が必要）

省エネ住宅：最大１,０００万円前後

一般住宅：最大５００万円前後

条件を満たせば、贈与税ゼロで大きな援助を受けられるため、購入予算が一気に広がります。

4. 贈与制度を使うための事前準備

贈与は「もらうだけ」では成立しません。

制度を使うには、以下のような“欠かせない準備”があります。

【準備１】贈与は必ず“契約前”に相談すること

よくある失敗が、「親が払ったのは契約の後だったので贈与扱いにならなかった」というケース。

契約前〜契約直後のタイミングで相談することが絶対条件です。

【準備２】銀行振込で履歴を残す

現金手渡しはNG。必ず、贈与者（親）の口座 → 受贈者（子）の口座へ振込の形を取ります。

これが税務署への“明確な証拠”になります。

【準備３】確定申告が必須

非課税であっても申告が必要です。
申告しなければ「無申告」となり、後から税務署の指摘を受ける場合があります。

5. 住宅ローン控除と贈与は併用できる？

結論：適切に条件を満たせば、併用可能です。

むしろ、頭金として贈与を受け、残額を長期ローンにすることで、

■ローン返済の負担が減る

■住宅ローン控除も最大限活用できる

というメリットがあります。

ただし、以下の点に注意。

【注意１】贈与額が多いとローン残高が減りすぎて控除額も減る

住宅ローン控除は年末残高が基準のため、「頭金を入れすぎる」・「借入額を抑えすぎる」と、

控除額が小さくなることもあります。

つまり、“贈与額の最適バランス”が重要なのです。

【注意２】中古住宅は耐震基準が必須

贈与制度でも新耐震基準の確認が必要になる場合があります。
売主側は以下の書類を揃えておくと売却が有利になります。

■建築確認済証

■検査済証

■耐震基準適合証明書

■インスペクション報告書（あれば尚良し）

6. 売主が押さえるべきポイント

住宅ローン控除・贈与を使える物件は、売れやすい！

不動産の売却でも、これらの制度は非常に大きな武器になります。

【メリット１】控除対象の家は買主から選ばれやすい

特に中古住宅では、

■新耐震基準

■登記簿面積５０㎡以上

■証明書の有無

などによって、買主が控除を使えるかどうかが大きく変わります。

控除対象になることで、“買主の予算が増える＝売れやすい物件”になるのです。

【売主メリット２】贈与利用のために早期相談される

親からの贈与を使いたい買主は、“事前準備”が多いため、早い段階で不動産会社に相談します。

その結果、

■検討期間が長く丁寧

■購入意欲が高い

■借入審査もスムーズ

という傾向があり、売主にとっても安心材料となります。

7. 買主が押さえるべきポイント

どうすれば最大限お得に使える？

買主が意識すべきは“３つのタイミング”です。

相談は物件探しの“前”に

税制の条件は、契約日・入居日・申告時期など細かい規定が多く、後戻りできません。

「この物件で控除は使える？」
「贈与を使うならいつ振込む？」

これを事前に確認することが非常に重要です。

物件の条件確認は慎重に

特に中古住宅は、耐震基準・登記面積・増改築の記録・インスペクションの有無などが、控除・贈与の要件に直接関わってきます。

不動産会社としっかり情報を共有しながら進めましょう。

申告を忘れない

住宅ローン控除も贈与非課税も、初年度は“申告しないと受けられない”制度です。

8. 制度を正しく使える人が、“家づくりの勝者”になる

住宅ローン控除も住宅取得等資金贈与も、国が「家を持つ人」を応援するために用意している大きな支援制度です。

しかし、その恩恵を受けられる人は、“正しい情報を早い段階で得た人”に限られます。

買主にとっては「総支払額が大幅に変わる」

売主にとっては「物件の魅力が上がる」

どちらにも共通して言えるのは、

制度を知っているか知らないかで、不動産の価値が変わる

ということです。

当社では、住宅ローン控除や贈与制度を“最大限有効に使うためのサポート”を行っています。

「この物件は対象になる？」

「贈与を使いたいが、まず何をすればいい？」

「売却予定の家が控除対象になるか知りたい」

どんな小さな質問でも構いません。

制度を上手に活用しながら、あなたの不動産購入・売却を成功へと導きます。

制度の知識は、“数百万円の差を生む武器”です。

後悔しないために、ぜひ早めにご相談ください。

記：ファイナンシャルプランナー 菊池