確定申告の「経費」を使いすぎると住宅ローンが通らない？

審査に通る“売上・所得バランス”を不動産会社が徹底解説

フリーランスの住宅ローンは「節税」との戦い

自営業・フリーランスの方から最も多い相談がこれです。

「売上はあるのに、住宅ローン審査に落ちた」

「経費を使いすぎて所得が低く見られた」

「節税してきたことが裏目に出た」

結論から言うと、経費を使いすぎて所得を下げると、住宅ローン審査で希望額が出ない事があります。

銀行が見るのは「売上」ではなく、売上 − 経費 ＝ 所得（＝あなたの年収扱い）。

つまり、節税のために経費を積み上げるほど、住宅ローンの借入額は減ってしまいます。

この記事では、フリーランスが住宅ローン審査に通るための売上・経費・所得の最適バランスを、

不動産会社の専門知識をもとに徹底解説します。

１.銀行が見るのは「売上」ではなく“所得”

【経費を使いすぎると審査に落ちる理由】

フリーランスの住宅ローン審査では、確定申告書の「所得金額」が年収として扱われます。

これは複数の専門記事などでも明確に示されています。

■銀行は売上ではなく「所得金額」で返済能力を判断する

■経費を積み上げすぎると所得が低くなり、審査に不利

つまり、売上が１,０００万円あっても、経費で７００万円使って所得が２００万円なら、

銀行は「年収３００万円の人」として扱います。

２.住宅ローン審査で見られる“３つの数字”

① 所得金額（売上 − 経費）

節税で所得を下げるほど審査は不利になります。

② 過去３年の所得の安定性

銀行は「直近３期分の確定申告書」を提出させ、３年間の平均所得で判断するケースが多くあります。

③ 返済比率（所得に対する返済額の割合）

一般的に、返済比率は２５〜３５％以内。

年間返済額１２０万円（月１０万円）なら所得は４００〜５００万円必要。

おまけに所得４００万円以下の方は、返済比率３０％以内と言われるのもポイントです。

３.経費を使いすぎると何が起きる？

① 所得が下がり、借入可能額が激減する

■所得３００万円 → 借入目安２,４００万円前後 ■所得５００万円 → 借入目安４,７００万円前後

所得が２００万円違うだけで、借入額は２,０００万円以上変わります。

※年齢や金利、借入期間によって変動します。

② 銀行から「返済能力が低い」と判断される

銀行は「生活費＋返済」を賄えるかを見ています。 所得が低いと、「生活だけで精一杯」と判断されます。

③ 節税のつもりが“住宅ローン審査落ち”につながる

フリーランスがやりがちな失敗がこれ。

■車を経費に入れすぎる

■家賃を家事按分しすぎる

■打ち合わせ名目の飲食費が多すぎる

節税は正しい行為ですが、住宅ローンを組む３年前からは戦略的に調整が必要です。

４.審査に通るための「売上・所得バランス」とは？

【鉄則①】首都圏で購入予定の方は、所得は“最低でも４００〜５００万円”を確保

月１０万円の返済を希望するなら、所得４００〜５００万円が必要。

これは、複数の専門記事でも一致しています。

【鉄則②】３年間の黒字をキープする

銀行は３年分の申告書を見ます。１年だけ所得が高くても意味がありません。

【鉄則③】経費を“適正化”する（節税しすぎない）

経費の使いすぎは、不正を疑われる可能性があります。

住宅ローンを考えるなら、経費は“事業に必要なものだけ”に絞ることが重要。

なんと言っても、銀行の審査回答は、その理由は非開示となります。

５.フリーランスが審査に通るための“３つの戦略”

【戦略①】フラット３５を活用する（審査が緩い）

民間銀行が３年分の黒字を求めるのに対し、フラット３５は「１〜２期分」で審査されるケースもある。

■開業年数が浅い

■所得が安定していない

という人でもチャンスがあります。

【戦略②】減価償却費・青色申告特別控除を“足し戻してくれる銀行”を選ぶ

銀行によっては、

■減価償却費

■青色申告特別控除

を所得に加算して“実質所得”として評価してくれる可能性があります。

大きいですね。

【戦略③】地方銀行・信用金庫を狙う

ネット銀行は数字だけで判断しますが、地方銀行や信金は事業の将来性や人柄を評価してくれる事もあります。

６.経費を使いすぎている人が“今すぐやるべきこと”

① 来年から経費を絞り、所得を上げる→ 住宅ローンは「過去３年の成績表」。

② 税金・社会保険の未納をゼロにする→ 納税遅延は即アウト。

③ 領収書・帳簿を整える→ 銀行は“数字の正確性”を重視。

④ 頭金を増やす→ 自己資金が多いほど審査は通りやすい。

７.不動産会社としてのアドバイス

「節税」と「住宅ローン審査」は両立しない傾向にあります。

その為、３年前から“住宅ローン用の確定申告”に切り替えるべきです。

■経費を使いすぎない

■所得を安定させる

■黒字をキープする

■納税を遅れない

この４つを守れば、フリーランスでも住宅ローンは十分通ります。

フリーランスが審査に通るための要点をまとめると、

■銀行が見るのは「売上」ではなく「所得」

■経費を使いすぎると所得が下がり審査に落ちる

■所得４００〜５００万円がひとつの目安

■過去３年の黒字が重要

■フラット３５や地方銀行は狙い目

■減価償却費を足し戻す銀行もある

■節税しすぎず“住宅ローン用の申告”が必要

当社では、確定申告内容から「住宅ローンの可能性」を診断できます

■売上

■経費

■所得

■開業年数

■希望借入額

これらを教えていただければ、あなたが今すぐ住宅ローンに通るか、または何年後に通るか等を診断し、

最適な金融機関までご提案できます。

せっかく欲しいと思える家に出会っても、住宅ローンが難しいとなると全てが絵に描いた餅です。

大いにして家から探し始める方が多いものではありますが、

住宅ローンに少しでも不安がある方は、事前審査からスタートする事をおススメます。

探す前に、借入可能額、借入期間、毎月の返済額など銀行から提示されますので、

よりリアルに探す事が可能となり、ある意味、余計な無駄が省けます。

その上で、今は待つのか、自己資金をもう少し入れるのかなどの戦略的対策が出来ます。

気に入った家が見つかってからでは、他の方にスピードで負ける事もある水物。

それが不動産です。

記：ファイナンシャルプランナー 菊池

横浜市の不動産会社　津田商会