家賃が安すぎる部屋には理由がある？

～「掘り出し物件」と「注意すべき物件」の違い～

賃貸物件を探していると、こんな経験はありませんか？

「えっ、この家賃でこの広さ？」
「駅近なのに、他より１万円も安い…」

不動産サイトを見ていると、時々相場より明らかに安い物件を見つけることがあります。

そういう物件を見つけると、つい思ってしまいます。

「これは掘り出し物なのでは？」

確かに、本当にお得な物件も存在します。

しかし、不動産業界の立場から言うと、安すぎる物件には、たいてい理由があります。

今回は、家賃が安い理由と、注意すべきポイントについて解説していきます。

そして最後には、本当にお得な物件の見つけ方もお話しします。

不動産の家賃は「相場」で決まる

まず大前提として、不動産の家賃は基本的に相場で決まります。

同じエリアで、同じような距離に築年数、間取、広さであれば、

家賃はだいたい似たような金額になります。

なぜなら、不動産オーナーも「少しでも高く貸したい」と考えているからです。

つまり、相場より大幅に安い物件は、何か理由がある可能性が高いということです。

家賃が安い理由① 立地

最も多い理由は立地です。

駅から遠かったり、坂が多い、周辺にお店が少ないなど、

こうした条件の場所は、どうしても家賃が下がります。

また、幹線道路沿い・線路の近く・繁華街の近くなど、騒音の影響がある場所も

家賃が安くなることがあります。

ただし、これは見方を変えれば気にしない人にとってはお得な物件でもあります。

例えば、「車通勤なので駅距離は気にしない」という方には、

むしろ良い選択になることもあります。

家賃が安い理由② 建物の古さ

築年数も大きな要因です。

ただし、最近はフルリフォームやリノベーションされた物件も多く、

築年数の割に綺麗な物件もあります。

もちろん、オーナーとしては工事費用が掛かっているものの、

いくら手をかけても「相場」を逸脱する価格にすると、お客さんは付きません。

相場で貸すために、リフォームをしていると言う現実が、

実は、割安感を演出している可能性もあったりします。

外観を気にしないと言う方においては、お得となるケースがあります。

家賃が安い理由③ 間取りや部屋の位置

同じ建物でも、部屋によって家賃は変わります。

特に１階は防犯や湿気、プライバシーなどの理由で敬遠されることがあり、

家賃が安くなる傾向があります。

ですが、庭付き・荷物の搬入が楽・階段がないといったメリットもあります。

その為、お子様がいらっしゃったりご高齢者がお住いとあらば、１階限定で探される方もおります。

家賃が安い理由④ 心理的な理由

これは少し気になる話ですが、

■事故物件
■過去にトラブルがあった部屋

などの場合、家賃が下がることがあります。

法律では心理的瑕疵（しんりてきかし）に関する説明義務があります。

つまり、不動産会社は「重要な事実」を説明する必要があります。

その内容によっては、相場よりも１～３割安いなんてこともザラにあります。

こうした物件は、気になることがあれば、遠慮なく質問することが大切です。

家賃が安い理由⑤ すぐに埋めたい事情

これは意外と多い理由です。

例えば、・長期間空室・オーナーが早く貸したい・繁忙期前などの事情で、

一時的に家賃を下げることがあります。

このケースは、実はかなりお得な物件であることもあります。

賃料は下がらずとも、礼金がなかったり、フリーレントが通常よりも付いたりと

実質的にお得になる事もしばしば。

もっとマニアックな言い方をするのであれば、

抵当権が設定されている物件は、オーナーのローン返済があるので、

金利上々の今、えい、やーで下げる場合もあったりなかったり。

不動産会社が見る「安い物件」とは

私たち不動産会社は、安い物件を見るときに次の点を確認します。

■立地
■建物の状態
■過去のトラブル
■管理状況

そして、「なぜこの家賃なのか？」という理由を必ず考えます。

理由がはっきりしていれば、むしろおススメできる物件になることもあります。

【本当に危ない物件の特徴】

不動産会社として注意したい物件には、いくつか共通点があります。

■管理がされていない

■共用部分が汚い
■修繕されていない

などです。

エントランスや廊下を見ると、建物の管理状態がよく分かります。

管理が悪い建物は、住み心地にも影響することがあります。

「安い物件」はチャンスでもある

ここまで読むと、「安い物件は危ないのでは？」と思うかもしれません。

しかし実際は、お得な物件もたくさんあります。

■築年数が古いだけ
■駅から少し遠いだけ
■１階というだけ

といった理由なら、生活に問題がないケースも多いです。

むしろ同じ予算で広い部屋や良い設備に住める可能性もあります。

物件選びで大切なのは、「安い理由」を理解することです。

理由が納得できるなら、その物件は良い選択になる可能性があります。

見方を変えれば、視点が変わる。

逆に理由が分からない場合は、慎重に確認した方が良いでしょう。

記：ライフプランナー  武井