Vol.300 ある一定のエリアは住宅ローンが組めない？
ある一定のエリアは住宅ローンが組めない？
金融機関が「この地域は融資しません」
しかし、不動産会社同士の雑談や業界の中では、
昔から“
果たしてこれは本当なのでしょうか？
今回は、この少し不思議な話について解説してみたいと思います。
１.ローン審査は「人」だけではない
まず前提として知っておきたいのは、ローン審査は借りる人だけで
多くの方はローン審査というと、「個人の信用」が重要だと考えます。
もちろんそれは間違いではありません。
しかし、金融機関が同時に見ているのが、「その物件や場所が担保として安全かどうか？」という点です。
ローンは基本的に、もし返済ができなくなった場合は、
その物件を売却して回収するという前提で成り立っています。
つまり金融機関にとって重要なのは、「売れる不動産かどうか？」なのです。
２.銀行はとても慎重な生き物
銀行は非常に慎重な組織です。
それもそのはず、銀行が貸しているお金の多くは預金者のお金です
万が一回収できなくなれば、大きな問題になります。
そのため銀行は、
■物件の価値
■市場の流動性
■周辺の取引状況
■地域の将来性
つまり、その場所にある不動産が安定して売れるかどうか？という点が非常に重要になります。
ここで初めて、「エリア」という要素が登場するわけです。
３.エリアによって金融機関の評価は変わる
実は金融機関には、それぞれ融資の得意エリアがあります。
例えば、
■地元の銀行は地域の物件に強い
■都市銀行は都心部に強い
■信用金庫は生活圏の住宅に強い
といった傾向があります。
逆に言えば、金融機関が慎重になるエリアも存在するということになります。
これは「絶対にローンが出ない」という意味ではありませんが、
審査が厳しくなったり、評価が低くなるケースはあります。
【不動産業界にある“ある街の噂”】
不動産業界には昔から、こんな話が語られることがあります。
「そのエリアの住所だとローンが通りにくいらしい」
もちろん、これは公表されている事実ではありません。
しかし長年の取引の中で、
理由はさまざまです。
例えば、
■住宅としての取引が少ない
■投資や商業用途が中心
■物件の流動性が低い
■特殊な事情が多い
などです。
こうした要素が重なると、
４.都市伝説として語られる理由
不動産業界の雑談の中では、「歌舞伎町住所だとローンが通りにくい」という話が出ることがあります。
もちろんこれは公式情報ではありません。
しかし、こうした話が生まれる背景には、
“遊ぶのと住むのではワケが違う”
特に夜の街として有名なエリアでは、住宅用というよりも商業用途
また、昔から「この街は資金の流れが独特」といった噂話が業界内で語られることもあります。
もちろん真偽は分かりませんが、
５.実際には「絶対にローンが組めない」わけではない
完全にローンが組めないエリアというものは、基本的に存在しないということです。
金融機関はそれぞれ判断基準が違います。
■Ａ銀行は慎重
■Ｂ銀行は問題なし
■Ｃ銀行は条件付きでＯＫ
ということが実際に起こります。
そのため、「銀行選び」が非常に重要になるのです。
【不動産会社が銀行を紹介する理由】
不動産会社がローンの相談を受けることが多いのは、
不動産会社は日々の取引の中で、
■どの銀行がどのエリアに強いか
■どの物件が評価されやすいか
■どの条件だと審査が通りやすいか
といった情報を蓄積しています。
取引をスムーズに、確実に、安全に遂行するために知っている銀行が安全と考える傾向にあります。
６.売却する側にも関係する話
この話は実は、売却する人にも関係があります。
もしそのエリアが金融機関にとって評価が難しい場合、
■ローンを使える買主が少なくなる
■現金購入者が中心になる
■売却まで時間がかかる
ということが起こる可能性があります。
そのため、不動産会社が査定をする際には「銀行の担保評価」も含めて考えているのです。
つまり、現金で購入者のみが対象となる物件は、担保が低く、売るにも足枷が。。。
その足枷が、
■事件・事故が多い物件
■反社が利用している物件
■イメージが悪いエリアの物件
となるのであれば、銀行としても貸したくないのが本音と言えるのも納得です。
不動産というのは、単に土地や建物だけの話ではありません。
そこには、市場・金融・地域の歴史さまざまな要素が絡み合っています。
だからこそ、不動産は奥が深く、そして時々、都市伝説のような面白い話も生まれるのです。
もし物件の購入や売却を検討されている方は、ぜひ一度、不動産会社にご相談ください。
記：宅地建物取引士 原田
