Vol.302 なぜ駅前の地価は高いのか？
なぜ駅前の地価は高いのか？
〜不動産の価値を決める「立地」という絶対条件〜
同じエリアでも、徒歩時間が違うだけで不動産価格は大きく変わることがあります。
特に 駅前 の土地は、周辺エリアと比べて地価が高くなる傾向があります。
なぜ、駅前の土地は高いのでしょうか？
単純に「便利だから」と言われることが多いですが、
今回は不動産会社の視点から、
■駅前の地価が高い理由
■駅距離が価格に与える影響
■不動産売買における立地の重要性
について、分かりやすく解説していきます。
この記事を読めば、不動産の価値を決める「立地の本当の意味」 が見えてくるかもしれません。
１.不動産の価値は「立地」で決まる
「不動産の価値は立地で決まる」
英語では、「Location, Location, Location」と言われるほど立地は重要です。
建物は、古くなる・リフォームできる・建て替えできますが、土地の場所は変えられません。
そして、駅前という立地は、人が集まりやすい場所です。
そう、人が集まる場所は、商業価値・住宅需要の両方が高くなるのです。
その結果、地価が上がる。
駅から離れてても商業利用できるんじゃね？って思うとも思います。
ただ、用途地域という制限がかかり、なかなか現実的には難しいリアルがあるのです。
２.通勤・通学の利便性
駅前の価値を支えている最大の要因は、交通の利便性です。
特に日本では、電車での通勤や通学が非常に多い社会です。
そのため、駅に近いほど生活が便利になります。
例えば毎日通勤する場合、駅までの距離が徒歩１５分と徒歩５分では、生活の快適さは大きく変わります。
「徒歩１０分の差×往復×年間」これを計算すると、年間で数十時間の差になります。
つまり、駅近物件は「時間を買う住宅」とも言えるのです。
商業施設が集まりやすい駅前には、スーパー・コンビニ・飲食店・商業施設が集まりやすく、
日常の生活も潤いが満たされます。
商売は基本的に人が多い場所で成立するもの。
そのため駅前には自然と店舗やオフィス、商業施設が集まり街の中心になります。
これも地価が高くなる大きな理由です。
３.土地が限られている
駅前の土地が高くなるもう一つの理由は、供給が少ないことです。
駅前という立地は当然ながら数が限られています。
駅のすぐ近くにある土地は、基本的に古くからの建物や商業施設、マンションなどで埋まっています。
新しく駅前の土地が増えることはほとんどありません。
つまり、希少性が高いのです。
不動産は、需要 ＞ 供給になると価格が上がります。
駅前の地価が高いのは、まさにこの典型的な例です。
４.再開発でさらに価値が上がる
最近の都市では、駅前再開発が進んでいます。
こうした再開発が行われると、駅前の価値はさらに上がることがあります。
理由は簡単で、街の魅力が高まるからです。
実際、不動産業界では「再開発予定」という情報だけで物件の人気が高まることもあります。
５.駅徒歩１０分の壁
多くの購入希望者は、「できれば駅徒歩１０分以内」を希望します。
なぜ１０分なのかというと、歩いて苦にならない距離、通勤の負担が少ない距離だからです。
そして不思議なことに、徒歩１０分を超えると価格は少しずつ下がる傾向があります。
つまり駅距離は、不動産価格に大きく影響する要素なのです。
もちろん、全てが全てと当てはまる事ではありません。
地域にもよって状況は異なりますし、一概には言い切れない部分はありますが、
最初の条件として、この１０分は多くの方が言ってみる条件の一つです。
この分数以内にある物件は、店舗が多く日常生活も不便さない。
特に若い働き方世代には多く見受けられる条件です。
６.駅前の物件は売却しやすい？
不動産会社の立場から言うと、駅前の物件は比較的売却しやすいです。
理由は単純で、需要が多いからです。
住宅購入を検討する人の多くは、まず条件として駅距離×エリア×価格を見ます。
その中でも駅距離は非常に重要なポイントです。
駅近物件は、購入希望者が多い・資産性が維持されやすいという特徴があります。
【駅前でも注意点はある】
ただし駅前なら何でも良いというわけではありません。
例えば、騒音・人通りの多さ・飲食店街などです。
駅のすぐ近くは便利ですが、生活環境としては少し落ち着かないと感じる方もいます。
また、陽当りはあまり期待は出来ないでしょう。。。
不動産は、立地を理解することで価値が見えてくるものです。
そして適切なタイミングで動くことで、より良い売買につながる可能性もあります。
予算や条件が見合うなら、最強は駅直結マンション。
雨にも濡れずに電車にイン。
その分、土地そのものの値段が上がるのも分かりますね。
記：宅地建物取引士 原田
