Vol.318 道路が出来る？ビルが出来る？都市開発の立ち退きについて
〜「出ていってください」は突然やってくるのか？補償と現実の話〜
ニュースや街中で見かけることのある光景。
再開発予定地に並ぶ古い建物
「立ち退き反対」の看板
ぽつんと残る一軒家
こうした場面を見ると、
「立ち退きって強制されるの？」
「補償はちゃんともらえるの？」
といった疑問を持つ方も多いと思います。
今回は、不動産会社の視点から、
都市開発における立ち退きの仕組みと現実について、
１.立ち退きとは何か？
まず「立ち退き」とは、土地や建物を明け渡して移転することを指します。
都市開発では、
・道路拡張
・再開発事業
・公共施設整備
などの目的で行われます。
なるほど、、、強制的に追い出されるものなのでしょうか？
結論から言うと、
いきなり強制的に追い出されることは基本的にありません。
日本では、
・所有権
・居住権
が強く保護されているため、手続きなしに立ち退かされることはありません。
２.立ち退きには、大きく2つのケースがある
立ち退きには大きく分けて、
①公共事業によるもの
②民間の再開発によるもの
があります。
①公共事業の場合（道路・インフラなど）
こちらは比較的分かりやすいです。
■最終的には強制も可能
公共事業では、話し合い・交渉を経ても合意できない場合、
収用（強制取得）という手続きが行われることがあります。
■ただし補償は必ずある
その代わり、
・土地代
・建物補償
・移転費用
・営業補償（事業者の場合）
など、正当な補償が支払われます。
②民間の再開発の場合
こちらは少し複雑です。
■原則は「合意」
民間開発では、基本的に強制力はありません。
つまり、
・地権者の同意
・借主の合意
が必要です。
■合意形成が重要
・説明会
・個別交渉
を繰り返しながら、時間をかけて進められます。
３.立ち退き料の中身とは？
よく聞く「立ち退き料」。
これは単なるお金ではなく、いくつかの要素で構成されています。
①物件の価値
・土地の評価額
・建物の価値
②移転費用
・引っ越し費用
・仮住まい費用
③営業補償（店舗など）
・休業補償
・売上減少の補填
④精神的補償（ケースによる）
長年住んだ場所を離れることへの配慮として、上乗せされることもあります。
４.「ゴネ得」はあるのか？
よく話題になるのがこの点です。
結論としては、交渉によって条件が変わることはあります。
ただし、
・極端な要求
・非現実的な金額
は通らないことがほとんどです。
最終的には裁判所経由になりますので、交渉中よりも条件が悪くなる事もあり、
この場合、覆す事は難しくもなります。
こうなると強制退去。
感情論は通用しません。
５.なぜ一部だけ残るのか？
再開発エリアで、
・１軒だけ残っている
・工事が進まない
といった光景を見ることがあります。
これは、合意が取れていないケースです。
民間開発では強制できないため、このような状況が起きます。
その場合、その区画を避けて開発される事もあり、
パッと見、いびつで目立つ格好になったります。
ある意味、注目を浴びる。
将来、いざ売却ってなった際に、ひと悶着起こしている事が公になったら…
告知的物件になってしまう事もあるのかしら？？？
６.不動産としての影響
立ち退きが絡む物件には、特徴があります。
①価格に影響する
・予定地内 → 売りにくい
・不確定要素が多い
②チャンスにもなる
・補償を前提に購入
・将来的な再開発利益
を狙う投資もあります。
【不動産会社としての重要ポイント】
立ち退きが関係する場合、必ず確認する内容としては、
・計画の有無
・進行状況
・対象範囲
・補償の実績
です。
・本当に立ち退き対象か
・時期はいつか
・補償はどの程度か
をしっかり確認することが重要です。
実際のリアルとしては、話が出てきたにせよ、
スムーズに進むケースと数年〜数十年かかるケースまで様々です。
つまり、時間軸が非常に読みにくいのが特徴です。
所有者からすれば、どうしてもネガティブなイメージがあります。
しかし実際には、
・街の発展
・インフラ整備
のために必要なプロセスでもあります。
長く住まわれてきた、その土地を守ってきたそのお気持ちは良く分かります。
でも、いざ始まると、どうにも出来ない事もあります。
それを賄うのが補償というお金や代替地。
金の問題じゃない！
それも分かります。
感情論になると話は進みませんから、大人としての対応を
お互い出来るのであれば、道が切り開かれるはずです。
現実、お互いに満足して解決してきた事例をたくさん見てきました。
話せば分かる。
コレ、あながち間違ってないと思います。
記：宅地建物取引士 原田
