【競売・差し押さえの一歩前！】

「任意売却」の正しい相談先を不動産会社が徹底解説

住宅ローンの返済が苦しくなる理由はさまざまです。

■収入減

■病気・ケガ

■離婚

■転職・失業

■物価高で生活費が圧迫

しかし、返済が遅れた瞬間から、銀行は“機械的に”回収プロセスを進めます。

そして多くの人が誤解しています。

「１〜２ヶ月滞納したくらいでは大丈夫でしょ？」

→ これは完全に間違い。

実際には、３ヶ月滞納で“競売の準備”が始まります。

この記事では、

■何ヶ月滞納するとアウトなのか？

■競売までのリアルなタイムライン

■任意売却が“唯一の救済策”である理由

■正しい相談先と、絶対に相談してはいけない相手

を、不動産会社の専門知識で徹底解説します。

１.【結論】住宅ローン滞納は「３ヶ月」でアウトラインに入る

住宅ローンを滞納すると、銀行は次のように動きます。

【滞納１ヶ月目】電話・郵送で督促が来る（まだ間に合う）

■銀行から電話

■督促状が届く

■延滞損害金が発生

■この段階なら、 ■返済計画の見直しやリスケが可能です。

【滞納２ヶ月目】“期限の利益喪失”の予告が届く（危険ゾーン）

銀行は「このままなら一括返済を求めます」という通知を送ります。

ここで多くの人が焦り始めますが、まだ任意売却の準備は間に合います。

【滞納３ヶ月目】ローンが“一括請求”される（アウトライン突入）

銀行は正式にこう宣言します。

「残りのローンを全額一括で返してください」

もちろん、ほとんどの人は払えません。

ここから銀行は競売の準備に入ります。

【滞納４〜６ヶ月】裁判所に競売申立 → 家が差し押さえられる

■裁判所から「競売開始決定通知」が届く

■家が差し押さえられる

■不動産調査（執行官の訪問）

■競売情報がネットに公開される

ここまで来ると、家族・職場・近所にバレる可能性が高い。

【滞納６〜１０ヶ月】競売実施 → 強制退去

競売は市場価格の５〜７割で落札されることが多く、売却後もローンが残るケースがほとんど。

競売は“最悪の結果”であり、絶対に避けるべき。

２.では、どうすれば競売を避けられるのか？

→ 答えは、「任意売却」しかない

任意売却とは、競売になる前に、銀行の同意を得て家を売却する方法のこと。

競売より高く売れるため、ローン残債が大幅に減る or ゼロになる可能性が高い。

【任意売却が“唯一の救済策”である理由】

① 競売より高く売れる（市場価格に近い）

競売：市場の５〜７割 任意売却：市場の８〜１０割

差額は数百万円になることも。

② 引っ越し費用が出ることがある

競売では１円も出ませんが、 任意売却では 引越し費用が認められる ケースがあります。

③ 近所にバレにくい

競売はネット公開されますが、任意売却は通常の売却と同じ扱い。

④ 残債の返済計画を立てられる

競売後は一括請求されますが、任意売却なら 分割返済の交渉が可能。

⑤ 強制退去にならない

競売は落札後に強制退去。 任意売却は 引越し時期を相談できる。

【ただし…任意売却には“落とし穴”がある】

→ 相談先を間違えると、競売より悲惨になる。

任意売却は専門性が高く、相談先を間違えると危険です。

＜絶対に相談してはいけない相手＞

① 「任意売却専門」を名乗る悪質業者

→ 手数料名目でお金を取る → 銀行と交渉できない → 競売寸前まで引き延ばされる

② 弁護士に最初から相談する

→ 任意売却は“不動産の専門領域” → 弁護士は売却活動ができない → 結局、競売になるケースが多い

③ 相談無料の“謎の団体”

→ 実態がない → 個人情報を抜かれる → 結局は不動産会社に丸投げ

　＜正しい相談先＞

→ 任意売却に強い“不動産会社”一択

任意売却は、

■銀行との交渉

■売却活動

■価格調整

■残債の返済計画

■引越し費用の確保

など、不動産と金融の両方の知識が必要。

弁護士ではなく、任意売却に強い不動産会社が最適です。

３.任意売却を成功させるための“3つのポイント”

ポイント①滞納２ヶ月目までに動く（最重要）

３ヶ月目に入ると銀行の態度が一気に厳しくなるため、２ヶ月目までに相談するのがベスト。

ポイント②家の査定を最優先する

任意売却が可能かどうかは、家の価値（査定額）で決まります。

ポイント③銀行との交渉はプロに任せる

銀行は個人の交渉を相手にしません。 不動産会社が入ることで、任意売却の許可が出やすくなる。

４.不動産会社としてのアドバイス

「滞納は時間との勝負」早く動いた人ほど“助かる”

住宅ローン滞納は、放置すれば１００％競売になります。

しかし、

■任意売却

■売却後の返済計画

■引越し費用の確保

これらは早く動いた人ほど成功率が高くなります。

競売を避けるための要点としては、

■滞納３ヶ月でアウトライン

■６ヶ月で競売申立

■競売は市場の５〜７割で売られる

■任意売却なら８〜１０割で売れる

■引越し費用が出ることも

正しい相談先は“不動産会社”です。相談は滞納２ヶ月以内がベストです！

当社では、あなたの状況に合わせて、「競売回避の最適ルート」を無料で作成できます。

■滞納が始まった

■督促状が届いた

■競売開始決定通知が来た

■任意売却が可能か知りたい

これらを教えていただければ、最短で競売を回避するための最適ルートをカスタム提案します。

記：宅地建物取引士 原田