郊外の住宅を選ぶ前に知っておきたい現実

「駅から少し離れているけれど、バスがあるから問題ない」

住宅探しをしている方の中には、このように考える方も少なくありません。

実際、神奈川県内でも、

・駅から徒歩２０分以上の住宅地

・丘陵地にある戸建住宅

・ニュータウンとして開発されたエリア

などでは、バス路線が生活の重要な交通手段になっています。

しかし近年、不動産市場では新たな問題が注目されています。

それが、バス路線の廃止・減便問題。

以前は、「駅から遠くてもバスが頻繁に走っているから便利」と評価されていた住宅地でも、

バスの本数が減る、最終便が早くなる、路線そのものがなくなるという変化が起きています。

では、バス路線の廃止は不動産にどのような影響を与えるのでしょうか？

結論から言えば、

駅から離れた住宅ほど、交通手段の変化によって資産価値が左右される時代になっています。

今回は、不動産会社の視点から、

「なぜバス路線廃止が進むのか」

「住宅価格にどんな影響があるのか」

「これから家を買う人が注意すべきポイント」

について詳しく解説します。

１.なぜバス路線の廃止・減便が進んでいるのか？

昔から住宅地を支えてきたバス路線。

しかし現在、多くの地域で厳しい状況になっています。

その大きな理由は、人口構造の変化です。

理由①運転手不足

現在、全国的にバス運転手不足が深刻化しています。

バス会社は、

・採用難

・高齢化

・労働時間規制

などの影響を受けています。

運転手が不足すると、今まで維持できていた本数を減らさざるを得ません。

利用者が多い路線は維持されやすいですが、利用者が少ない路線では、

減便や廃止が検討されることになります。

理由②人口減少と利用者減少

郊外住宅地では、人口減少や高齢化が進んでいます。

特に、昭和後半から平成初期に開発された住宅地では、当時子育て世代だった住民が高齢化しています。

若い世代が新しく入らない地域では、バス利用者が減少します。

バス会社も事業として運営しているため、利用者が少ない路線を維持することは難しくなります。

理由③車社会による利用減少

郊外では、車を所有する家庭も多くあります。

そのため、日常生活でバスを利用する人が減っています。

特に、

・スーパー

・病院

・学校

などへ車で行ける地域では、バス需要が低下する傾向があります。

２.バス路線廃止は不動産価格に影響するのか？

では、バス路線がなくなると住宅価格は下がるのでしょうか？

答えは、「必ず下がる」ではありません。

しかし、条件によっては影響を受ける可能性があります。

影響①駅から遠い住宅ほど評価が厳しくなる

不動産価格では、交通利便性が非常に重要です。

特に中古住宅の場合、購入者は、「将来自分が売る時に売れるか？」も考えます。

駅徒歩圏であれば、バスがなくても一定の需要があります。

しかし、駅から遠く、バスが唯一の交通手段だった住宅の場合、

利便性低下が大きなマイナス要素になる可能性があります。

影響②高齢者にとって生活しづらくなる

住宅購入時には、現在の生活だけを見る方もいます。

しかし重要なのは、１０年後、２０年後です。

例えば、若いうちは、「駅までバスで十分」と思っていても年齢を重ねると、

・バス停まで歩く

・階段や坂道を移動する

・本数が少ない

ことが負担になる場合があります。

将来的な住み替え需要にも影響します。

影響③売却時の購入層が限定される

不動産売却では、購入希望者の数が重要です。

駅近物件の場合、幅広い層が検討します。

一方で、バス便のみの住宅では、車を利用できる人、勤務先が近い人、その地域に強い理由がある人などに

購入層が限られる場合があります。

購入希望者が少ないほど、売却期間が長くなる可能性があります。

３.ただし、バス便住宅がすべて悪いわけではない

ここで注意したいのは、「バス便＝価値がない」ではありません。

実際には、バス利用でも人気が高い住宅地はあります。

理由は、別の魅力があるからです。

例えば、

・土地が広い

・住環境が良い

・自然が多い

・学校環境が良い

・街並みが整っている

などです。

交通以外の魅力が強いエリアでは、バス路線があっても需要があります。

【これから住宅購入する人が確認すべきポイント】

では、バス便エリアを検討する場合、何を確認すれば良いのでしょうか？

①現在のバス本数だけを見ない

重要なのは、「今便利か？」だけではありません。

確認したいのは、

・利用者数

・地域人口

・周辺開発状況

です。

現在便利でも、将来的に利用者減少が予想される地域では注意が必要です。

②複数の交通手段があるか？

理想的なのは、バス以外の選択肢がある住宅です。

例えば、

・別駅も利用可能

・自転車で駅へ行ける

・車移動がしやすい

など。

交通手段が一つしかない住宅は、将来リスクがあります。

③坂道や地形も確認する

神奈川県では、丘陵地の住宅も多くあります。

地図上では近く見えても、実際には、坂、高低差が大きいというケースがあります。

特に高齢になった時、この差は大きくなります。

４.売却する側もバス路線問題を意識する時代

住宅購入だけではなく、売却時にも交通事情は重要です。

以前購入した時は、「バスがある便利な住宅地」だった場所でも、現在の市場では評価が変わる可能性があります。

そのため、売却査定では、単純な築年数や面積だけではなく、将来的な需要を見る必要があります。

結果として、バス路線廃止は「街の将来を見るきっかけ」に。

バス路線の廃止問題は、「その街が今後どう変化するのか？」を見る重要な指標でもあります。

人口が増える街なのか？

高齢化が進む街なのか？

住宅需要が維持される街なのか？

不動産購入では、建物だけではなく、街の未来を見ることが重要です。

人口減少・利用者現状→採算が取れない・運転手の高齢化

こうしたサイクルが、路線廃止となる現状に繋がっている。

若い方を積極採用したくとも、少子化もあって成り手が少ない。

そんな中で、給与や福利厚生での競争もある。

横浜市営バスでは、公務員準拠の待遇ともあって、住民から給料が高すぎるとクレーム。

その結果、給料が下がった社員が他社に流れ、人材不足によって市営バス運行路線の一部をカット。

住民側の言いたい事は分かりますが、アホな事やってんなぁ～と見ています。

目に映るものしか見ていないと、こうなってしまうんですよね。

不動産も、今・その時だけでなく、“今後も”が、ポイントになってきます。

この様なバス便が減少するかもしれないと言う現実がある今、

最寄路線が淘汰された時、年齢も踏まえて立ち回れるのか？

そのあたりを考えながらの家探しをおススメします。

繰り返しになりますが、バスがなくなっても、それを上回る家なら価値以上ですよ。うん。

記：宅地建物取引士  原田