住宅ローンを抱えた持ち家で住民票を移さずに賃貸に出すとバレる？

～意外なチェック方法と“甘く見てはいけない”そのリスク～

住宅ローン返済中だけど、貸したくなる理由って？

「せっかく買ったマイホーム。でも転勤になった」

「急に実家に戻ることになった」

「別のエリアに住むことになって、空き家のままはもったいない」

──そんな事情で、まだ住宅ローンが残っている自宅を「賃貸に出しちゃおうかな」と考える方は、

意外と多いんです。

でもちょっと待って！

そのまま住民票を移さずに、人に貸すのって……

実は、金融機関的にはアウトな行為になる可能性があるんです。

この記事では、

「なぜそれが問題になるのか？」

「どうやってバレるのか？」

「もしバレたらどうなるのか？」

を解説していきます。

基本ルール：住宅ローンって“自分で住む”前提

まず大前提として、住宅ローンは「居住用住宅の取得・建築・購入」を目的として貸し出されるもの。

銀行などの金融機関は、「この人がここに住むんだな」と思って住宅ローンを組ませてくれています。

つまり、人に貸す＝当初の目的外使用に該当することも。

実際に多くのローン契約書にはこんな文言が。

「本物件を第三者に貸与、転貸する場合は、金融機関の承諾を得なければならない」

これ、ちゃんと読んでない人も多いんですよね。

でも、これに違反すると、住宅ローンの“契約違反”となってしまうこともあるんです。

「住民票を移していなければバレない」

「だって住民票そのままだし、転送してるからバレないでしょ？」

──その油断が、のちのち命取りに。

住民票を移さずに賃貸に出していても、思いがけないところから“居住していない”ことがバレるんです。

では、いったいどこから漏れるのか？

その“意外なチェックポイント”を、5つ紹介しましょう。

バレる！？意外なチェック方法5選

【1】 郵便物の行方、追跡されてます

金融機関や自治体からの郵送物が、新しい住所に転送されたり、返送されてきたりした場合。

「この人、本当にここに住んでるのか？」と疑念を持たれます。

特に住宅ローンの督促や税金関連の通知は、転送ではなく戻ってきてしまうこともあり、そこからチェックが入るケースも。

【2】 ライフライン契約で「あれ？」となる

水道・電気・ガスなどの名義が入居者になっていたり、契約が切れていたりすると、

「あれ？居住してない？」と感づかれます。

また、住宅ローン控除などの申告時にも、実際の居住実態を問われるので、ライフライン情報はチェック対象になりやすいです。

【3】 近隣からの“情報提供”という名のタレコミ

「最近、見知らぬ人が出入りしてる」
「表札が変わってる」
「なんか民泊っぽい感じがする」

──実は、こうした「ご近所ネットワーク」からの情報が、

大家さんや管理会社、ひいては金融機関に届くケースがあります。

「ご近所パトロール」は侮れません。

【4】 定期的な金融機関の現地確認

金融機関は、定期的に物件の現地確認を行うことがあります。

特にフラット35などの公的資金が絡むものは、しっかりチェックされます。

知らない顔が出てきたり、郵便ポストに違う名前が貼られていたりすると、調査対象になる可能性大。

【5】 住民票の移動履歴と税務調査

住民票が動いていないのに、別の場所で公共料金を契約していたり、課税証明が別の自治体で出たりすると、

「本当の居住地はどこか？」という話に。

また、将来的に税務調査が入った際に、

「賃貸収入があるのに申告していない」

「住宅ローン控除を不正に使っていた」

と発覚することも。

もし“バレたら”どうなる？

さて、気になるのはここですよね。

バレた場合、何が起きるのか。以下のようなリスクがあります。

❶ 住宅ローン契約の解除＆一括返済請求

もっとも恐ろしいのがコレ。

契約違反を理由に、ローンの一括返済を求められるケースがあります。

3,000万円を今すぐ全額返してください、なんて言われても現実的じゃありませんよね。

もちろん、即アウトではありませんが、最悪そうなる可能性は覚悟しておきましょう。

❷ 住宅ローン控除の返還＆ペナルティ課税

住宅ローン控除は、「実際に住んでいること」が前提条件。

賃貸に出していたとなると、その年以降の控除が受けられなくなるだけでなく、過去の控除分もさかのぼって返還対象に。

さらに、加算税・延滞税などの“追い打ち”も。

❸ 火災保険の無効化リスク

多くの火災保険は、「居住用」と「賃貸用」で契約内容が異なります。

住民票を移さず賃貸していて、火災や水漏れ事故が発生した場合、補償対象外になる可能性も。

最悪の場合、修繕費も全額自己負担です。

解決策：「黙ってやる」じゃなく、「ちゃんと相談」！

「せっかく買った家、使わないのはもったいない」

というお気持ち、非常によくわかります。

実は、住宅ローンの種類や契約内容によっては、きちんと手続きさえ踏めば、賃貸に出すことが可能なんです。

✅ 対処方法の例

• 金融機関に事前相談する（条件付きで賃貸OKとなる場合あり）

• 転勤の場合は“転勤貸し”として一時的に認められることも

• 住宅ローンを「賃貸用ローン」へ借り換える

• 
  

こうした方法を取れば、「隠れて貸す」というリスクから脱却できます。

まとめ：住民票そのまま＝隠せる、は間違い！

✔ 住宅ローンは「居住用」前提の契約
✔ 住民票を移さずに賃貸すると契約違反になる可能性あり
✔ バレるルートは意外と多く、リスクも大きい
✔ 対応するには「金融機関への相談」が最重要！

モヤモヤしてる方へ、私たちがお手伝いします！

「賃貸に出したいけど、どう動けばいいかわからない」

「金融機関に相談って、ちょっと怖い」

「将来的に貸したいんだけど、今のうちにできる準備は？」

そんな方は、まずは不動産のプロにご相談ください。

住宅ローンの契約内容やご希望を伺ったうえで、ベストな方法を一緒に考えます。

“隠して貸す”より、“正しく貸す”方が、後々もトラブル知らずで安心です！

記：ライフプランナー 武井