Vol.174 家を売った数か月後、税金の納付書が届くリアル
家を売った数か月後、税金の納付書が届くリアル
― 不動産売却後にかかる「譲渡所得税」の仕組み ―
「家を売ったのに、数か月後に税金の納付書が届いた！」
「もう売ったのに、なぜまだお金を払うの？」
そんな驚きの声をよく耳にします。
実はこれ、不動産を売却した際に利益（＝売却益）
売却が終わった後に「思ってもいなかった税金」が発生し、
この記事では、不動産売却後にかかる税金の正体と課税の仕組み、節税のポイントを分かりやすく解説します。
1. 家を売ると税金がかかる？「譲渡所得税」とは
不動産を売却したとき、売った金額（売却価格）が、買ったときの金額（購入価格）
その差額＝利益（譲渡益）に税金がかかります。
このときの税金を「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」
単純に、イメージとなりますが、
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入時の価格（土地＋建物） | 2,500万円 |
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 売却益（利益） | 500万円 |
この場合、「500万円の利益が出た」とみなされ、この金額に対して税金が課せられます。
逆に、購入価格より安く売却した場合、つまり損をした場合（
また、後述する「確定申告」で損益通算などの処理をすると、税金を安くできるケースもあります。
2. なぜ「数か月後」に納付書が届くのか？
不動産を売却しても、その場で税金を払うことはありません。
税金の支払いは翌年の確定申告を通じて行われるため、売却の数か月～1年後に納付書が届くという流れになります。
「売却から1年近く経って税金が請求される」
税金の計算タイミングが翌年の確定申告になるからなんです。
3. 税金がかかるかどうかの判断は「売却益」で決まる
譲渡所得税は、単純に「売値－買値」
実際には、以下のような式で計算されます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで出た「譲渡所得」に税率をかけることで、
【取得費とは？】
「その家を手に入れるためにかかった費用」のことです。
■購入代金（土地＋建物）
■購入時の仲介手数料
■登記費用や印紙代
■建物の減価償却費（建物が古くなる分の価値減）
これらを合計したものが「取得費」となります。
【譲渡費用とは？】
売却時にかかった費用です。
■不動産会社の仲介手数料
■売却時の印紙代
■測量費、解体費など
こうしたコストも控除対象になるため、
「税金の計算は“利益の部分だけ”に課税される」ということになります。
具体例で見ると…
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費（購入費＋諸費用） | 2,400万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料など） | 100万円 |
| 譲渡所得 | 500万円（＝3,000－2,400－100） |
この500万円に対して税金がかかります。
4. 税率は「所有期間」で大きく変わる！
譲渡所得税は、どれくらい長くその不動産を所有していたかによっ
ここが非常に重要なポイントです。
【所有期間による税率の違い】
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315％ |
※所有期間は「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」
たとえば…
2020年に購入した不動産を2025年に売却した場合、2025年1月1日時点では所有期間は「4年」。
つまり、短期譲渡所得となり、税率は約40％もかかります。
一方、2026年まで待って売却すれば、所有期間は「5年超」
このように、売るタイミングを1年ずらすだけで税額が大きく変わ
5. 「マイホーム」を売るときは特別な優遇がある
もし、売却した不動産が「自分の住んでいた家（マイホーム）」
国が定める特別控除を受けることができます。
【3,000万円特別控除】
マイホームを売ったとき、最大3,000万円までの利益が非課税になる制度です。
つまり、売却益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がゼロになります。
たとえば…
売却益が2,500万円 → 3,000万円控除で課税対象ゼロ
売却益が3,500万円 → 3,000万円控除後の500万円に課税
【この特別控除を受けるための主な条件】
■住んでいた期間がある（別荘・賃貸用は対象外）
■売却した年の翌年に確定申告をする
■親子・夫婦など特別な関係のある人に売っていない
■過去2年以内に同じ控除を受けていない
条件を満たしていれば、非常に大きな節税効果が期待できます。
6. 売却後の「確定申告」を忘れずに！
譲渡所得が発生した場合、必ず翌年の確定申告が必要になります。
申告期間は通常、翌年の2月16日〜3月15日ごろです。
このときに、
■売買契約書
■仲介手数料などの領収書
■登記簿謄本
■売却に関する明細書
などを用意し、正確な譲渡所得を申告します。
【確定申告をしないとどうなる？】
■税務署から後日、修正申告・追徴課税の通知が届く
■本来受けられた特別控除が受けられない
つまり、「あとから納付書が届いた」というのは、
確定申告の結果、税務署が税額を確定した通知というわけです。
7. 節税のための“ちょっとしたコツ”
（1）売却時期を調整する
先ほどのように、5年を超えると税率が下がるため、売却時期を1年待つだけで節税になることもあります。
（2）売却費用をきちんと記録する
仲介手数料やリフォーム費用、解体費用など、「売却のために使った費用」はすべて経費計上できます。
領収書を必ず残しておきましょう。
（3）マイホームの特例を活用する
3,000万円控除のほか、「買い替え特例」、「複数物件売却時の損益通算」などもあります。
税理士や不動産会社に相談することで、合法的に節税できるケースは多々あります。
8. 売却は「税金まで含めて」計画することが大切
家を売るとき、多くの人は「いくらで売れるか」
しかし本当に大切なのは、売った後にいくら残るのかということ。
税金を見落とすと、せっかくの売却益が手元に残らない…
不動産の売却は、「売る」ことと「税金対策」までがセットです。
「思っていたより手元に残らなかった」とならないよう、
売却を決める前に不動産会社や税理士に相談しながら、トータルでの資金計画を立てましょう。
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
