Vol.218 サブリースのメリット・デメリット
サブリースのメリット・デメリット
― 知っておきたい不動産運用の注意点 ―
不動産投資や賃貸経営を検討する際に、よく耳にする言葉が「
「家賃保証があるから安心」と聞く一方で、
では、サブリースとは具体的に何なのか、
メリット・
今回は、サブリースの基本から注意点まで、買う人・
1. サブリースとは？基本を理解する
▼ 1-1. サブリースの仕組み
サブリースとは、オーナーが賃貸物件を不動産会社に一括で貸し、
オーナー → 不動産会社（サブリース契約）
不動産会社 → 入居者
この場合、オーナーは毎月一定の家賃を受け取れるのが特徴です。
入居者の有無にかかわらず家賃が支払われるため、
▼ 1-2. 適用される物件
賃貸マンション・アパート
一戸建ての賃貸物件
※新築・中古問わず運用可能
2. サブリースのメリット
▼ 2-1. 家賃保証で収入が安定
入居者がいなくても、不動産会社が家賃を支払う
空室リスクや家賃滞納リスクを大幅に軽減
初めての賃貸運用でも安心感がある
▼ 2-2. 管理業務の手間が省ける
入居者対応やクレーム対応は不動産会社が担当
賃貸管理の煩雑な作業から解放される
物件管理の経験が浅くても運用可能
▼ 2-3. 資金計画が立てやすい
家賃収入が一定なので、ローン返済計画や運用計画が立てやすい
初期投資の回収計画をシミュレーションしやすい
3. サブリースのデメリット
▼ 3-1. 家賃が市場より低くなる場合がある
不動産会社は利益を確保するため、オーナーへの支払い家賃は市場
「保証されているけど、満額ではない」という状況に注意
▼ 3-2. 契約内容の変更リスク
契約期間中の家賃改定条項がある場合、市場家賃の変動に応じて家
長期安定のはずが、実際には変動リスクも存在
▼ 3-3. 解約・契約終了のリスク
サブリース契約は、中途解約や契約内容変更が不可能な場合がある
オーナーの意向だけでは契約継続できないこともある
▼ 3-4. 管理会社選びが重要
信頼できる会社を選ばないと、管理業務の不十分や家賃回収遅延が
契約条件や実績をしっかり確認することが不可欠
4. 購入者・売却者が知っておくべきポイント
▼ 4-1. 購入時の視点
サブリース物件の家賃保証の仕組みや契約条件を確認
家賃保証があっても、
契約期間や家賃改定条項、管理費・
▼ 4-2. 売却時の視点
サブリース契約がある物件は、家賃保証付きとしてアピール可能
しかし、契約内容によっては買主が懸念材料と感じる場合も
契約書や過去の支払履歴、修繕計画などを整備して透明性を示すこ
5. サブリースを賢く活用する方法
▼ 5-1. 契約書を詳細に確認
家賃保証額と市場家賃の差
家賃改定の条件
契約期間・解約条件
管理費・修繕積立金の扱い
細かい契約条件を理解しておかないと、
▼ 5-2. 長期的な運用シミュレーション
家賃収入・ローン返済・修繕費・
家賃保証だけで安心せず、総合的な収益性を確認
▼ 5-3. 信頼できる管理会社を選ぶ
過去の実績や評判をチェック
契約内容やサポート体制が明確で、トラブル時の対応が迅速な会社
6. サブリースが向いている人・向かない人
▼ 6-1. 向いている人
初めての賃貸運用で、空室リスクを避けたい人
日常管理や入居者対応の手間を省きたい人
安定した収入を重視する人
▼ 6-2. 向いていない人
高い収益性を追求したい人
自分で入居者募集や管理を行える人
家賃保証の制約よりも自由度を重視したい人
7. サブリースは「安心」と「制約」のバランス
サブリースは空室リスクの軽減や管理業務の負担軽減など、
しかし、家賃減額リスクや契約条件の制約、管理会社依存などデメ
購入・売却の際は、契約条件を詳細に確認し、長期的な収益性とリ
サブリースは便利な仕組みですが、「
良くも悪くも収益が安定することには変わり有りませんが、
イザという時に、どこまで対応できるのか、契約前の確認が重要となってきます。
この“イザ”が、二進も三進もいかない場合、塩漬け状態になってしまう事もあるんです。。。
記：宅地建物取引士 原田
