Vol.427 結婚前の不動産購入。トラブル回避の秘訣を伝授。
未婚で不動産購入する人が増えている
近年、結婚前に不動産を購入する人が増えています。
特に、独身女性や、パートナーとの関係は深いが法律婚していないカップルなど、多様なライフスタイルが生まれています。
しかし、未婚での購入には、結婚後に予想外のトラブルが発生する可能性があります。
＜未婚購入の最大のリスク：「配偶者控除」と「相続」＞
【税務上の問題】
既婚者なら、配偶者に対して「配偶者控除」や「配偶者の扶養控除」が適用される場合があります。
しかし、未婚で購入した場合、その後結婚しても、その物件に関する税務申告はあくまで「個人名義」のままです。
つまり、離婚した場合、その物件をどう分割するかが問題になります。
【相続のトラブル】
独身で購入した場合、相続が発生した時、その物件は「直系親族（親・兄弟）」に相続されます。
もし、同居していたパートナーがいても、法律上の「相続人」ではないため、その物件に住み続けることができなくなる可能性があります。
＜結婚前購入でよくあるトラブル事例＞
ケース①：独身時代に購入→結婚→離婚→物件の分割問題
当社の相談事例です。Ａさん（女性、当時３０歳）は、独身時代に２,０００万円の自己資金で不動産を購入しました。
その後、結婚して子どもも２人。しかし、結婚５年目に離婚することになりました。
法律上、「婚前資産」（結婚前に購入・所有していた資産）は、原則として離婚時の財産分割の対象外です。
しかし、結婚中に「住宅ローン返済」や「リフォーム代」を夫婦で負担していた場合、その部分に関しては「夫の貢献」が認められ、分割対象になる可能性があります。
Ａさんの場合、結婚中にローン返済に夫が５００万円ほど協力していたため、その部分について「財産分割」が発生し、結果的に５００万円の支払いが必要になりました。
ケース②：同居パートナーが亡くなった→相続権なし
Ｂさん（女性）は、パートナーと１５年間同居していましたが、法律婚をしていませんでした。パートナー名義の２,５００万円の物件に住んでいました。
パートナーが急死したとき、「相続人は両親と妹」と判定され、Ｂさんは住み続ける法的権利を失い、６ヶ月で退去を求められました。
＜未婚購入を避けられない場合のリスク回避策＞
1. 共有名義にする（法律婚していないカップルの場合）
二人で資金を出し合っている場合、「共有名義」にすることで、各自の持分を明確にできます。
例えば、Ａさんが１,５００万円、Ｂさんが５００万円を出資したなら、Ａさんが６０%、Ｂさんが４０%の共有者として登記します。
ただし、共有名義にする場合、以下の点に注意が必要です。
- 売却時に全員の同意が必要（片方が売却を望んでも、もう片方が反対すれば売却できない）
- ローン審査が厳しくなる可能性（二人の信用が審査対象になるため）
- 相続時に持分が相続される（Aさんが亡くなると、Ａさんの持分６０%は、Ａさんの親や兄弟に相続される）
2. 遺言書を作成する（独身者の場合）
独身で購入した場合、万が一のことがあったとき、その物件が「自分が望む人」に行くように、遺言書を作成します。
例えば、同居しているパートナーに物件を譲りたい場合、遺言書に「全財産をパートナーに譲る」と記載します。
ただし、相続人（親や兄弟）に「遺留分」（一定の相続人が受け取る権利）がある場合、完全には実現されない可能性があります。
3. 婚前契約書（Pre-nuptial Agreement）の作成
結婚前に、「この物件は私の婚前資産であり、離婚時には分割対象外とする」という契約書を作成します。
これにより、離婚時のトラブルを事前に防ぐことができます。
4. 親族信託を設定する
自分が亡くなった後、その物件を「信頼できる親族」に管理・処分してもらうための制度です。
例えば、自分が亡くなった後、同居のパートナーが物件に住み続け、パートナーが亡くなった後は親に返却する、といった複雑な相続構造を実現できます。
＜未婚購入でも大丈夫な人、危ない人＞
大丈夫な人
- 親からの援助で自己資金が充実している
- 配偶者予定者がいない（ずっと独身でいる予定）
- 親が元気で、相続の心配がない
- 投資用物件として購入している
危ない人
- パートナーがいる（婚約者含む）
- 近い将来、結婚予定がある
- 親が高齢で、相続が近い
- ローン返済を親やパートナーに手伝ってもらう予定
＜現在のパートナーとの関係を整理する質問＞
- 今後３年以内に結婚予定はあるか？
- 一緒に返済を手伝ってくれるか？
- 一緒に住む予定があるか？
- 将来、この物件に子どもと一緒に住む予定があるか？
これらの質問に「はい」が1つ以上あれば、未婚での単独購入は避けるべきです。
ー結婚予定がある場合の対策ー
結婚予定があるなら、結婚してから購入する方が圧倒的に有利です。
婚約時でも進められますが、引渡後、〇〇日以内に証明書（住民票等）の提出を求められる可能性があります。
- 配偶者控除が適用される（税務上の優遇）
- 夫婦で連帯ローンを組める（借入額が増える可能性）
- 離婚時も「婚姻中の資産」として明確に分割できる
- 相続時の税務処理がシンプルになる
少し先延ばしにしても、結婚してから購入する方が、長期的には安心です。
ー未婚でも安心して購入する最後の手段：弁護士への相談ー
以上の対策でも不安な場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
弁護士なら、ご自身の具体的な状況に応じて、最適な相続対策や契約書の作成を支援してくれます。
相談料は通常５,０００～１０,０００円程度です。
【結論：「結婚前だから」ではなく「人生設計に合わせて」判断を】
未婚での購入が必ず危険とは言いませんが、将来のライフプランに大きな変化がある可能性があります。
配偶者、子ども、相続など、人生には予想外の転機があります。その時に「あの時、こうしておけば」と後悔しないために、購入前に親族・配偶者・弁護士に相談することが重要です。
津田商会では、単なる物件紹介だけでなく、人生全体を視野に入れた購入相談を行っています。
未婚での購入を検討されている方も、ご遠慮なくご相談ください。
多様性を求められる時代だからこそ、私たちも多様に。
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
