Vol.435 離婚による不動産売却。約束の日程に間に合わせるコツ。
離婚は届出だけで済まない。売却が絡む忙しさとは？
離婚に伴う不動産売却は、一般的な売却とは異なり、「期限が決まっている」・「両者の同意が必要」という制約があります。
離婚協議書で「売却期限」が決まっている場合、その期限を守ることは法的な重要性を持ちます。
本記事では、離婚による不動産売却を、期限内に完了させるコツを解説します。
＜離婚と不動産売却に関する法的基礎知識＞
共有名義の場合：全員の同意が必須
夫婦で共有名義の物件の場合、売却には両者の同意が必要です。一方が反対すれば、売却は進みません。
離婚協議書で「売却期限」が決まっている場合、その期限までに売却できない場合、協議書違反になる可能性があります。
夫名義の場合：妻の同意書が必要
夫名義の物件でも、妻が「財産分与対象」と主張する場合、妻の同意書が必要になることがあります。
売却益の分配方法
離婚時の財産分与では、売却益の分配方法も決めておくことが重要です。
- 共有名義：持分に応じて分配
- 一方が名義の場合：協議で決定
＜離婚による不動産売却を期限内に完了させるコツ＞
コツ１：売却期限を決める時点で、不動産会社に相談
離婚協議書で「３ヶ月以内に売却」という期限を決める前に、不動産会社に「本当に３ヶ月で売却可能か」を確認しておくことが重要です。
一般的に、不動産売却の期間は、
- 査定：１～２週間
- 売却活動：１～３ヶ月
- 契約後の決済：１～２ヶ月
つまり、「３ヶ月で売却完了」は、かなり急ぐ必要があります。
むしろ、「売却開始から３ヶ月」なのか、「売却完了まで３ヶ月」なのかを明確にすることが重要です。
コツ２：相互確認書を作成
離婚当事者同士で、以下を確認し、書類で残しておくことが重要です。
- 売却期限（例：２０２６年１２月３１日までに売却完了）
- 売却価格の最低ライン（下限以下での売却は許可しない）
- 売却益の分配方法（例：５０%ずつ）
- 売却に必要な書類の提供（登記簿、印鑑証明など）
これにより、「期限を超過した」・「安く売られた」というトラブルを事前に防ぐことができます。
コツ３：不動産会社に「期限」を明確に伝える
不動産会社に、「離婚により期限が決まっている」ことを明確に伝えます。
不動産会社も、売却活動の優先度を上げ、スピード重視の販売戦略に切り替えます。
その際、注意点として、
- 価格を下げすぎない：期限に間に合わせるため、値下げを繰り返すと、売却益が大きく減少する
- オープンハウスなどの販売イベントを積極的に実施
コツ４：期限までに売れない場合の「代替案」を事前に用意
不動産売却は、予期しない理由で遅れることがあります（買い手が見つからない、ローン審査が通らないなど）。
その場合の代替案として、以下を事前に決めておくことが重要です：
- 期限を超過した場合、どちらかが買い取る（財産分与額を現金で精算）
- 期限を延長する
- 任意売却に切り替える
＜離婚による不動産売却でよくあるトラブル＞
トラブル①：一方が売却に協力しない
例えば、妻は売却希望だが、夫が「将来の相続対策のため、売らない」と主張する場合、売却が進みません。
この場合、家庭裁判所に調停を申し立てることで、判断を仰ぐことができます。
トラブル②：ローン残債がある場合、その処理
物件にローン残債がある場合、売却益でローンを返済する必要があります。
売却益が残債を下回る場合（任意売却の状況）、以下を決める必要があります。
- 不足分を誰が負担するか（夫が負担 or 妻が負担 or 折半）
- ローン返済中の所有権移転（銀行の許可が必要）
トラブル③：売却期限を超過した場合の対応
離婚協議書で期限が決まっている場合、その期限を超過すると、協議書違反になる可能性があります。この場合、以下の対応が考えられます：
- 相手方との交渉で期限延長を合意
- 当初の合意を見直し、新しい方針を決定
【結論：離婚による売却は「期限設定」が極めて重要】
離婚による不動産売却は、一般的な売却と異なり、期限という外部制約がある点が大きな特徴です。
期限内に売却完了させるには、事前の準備、不動産会社との密な連携、そして相互確認書の作成が重要です。
津田商会では、離婚による不動産売却に対して、専門家（弁護士、司法書士）との連携による、期限内完了のサポートを行っています。
最近では、離婚するかもしれないから共有名義で買うなんて方もチラホラ見かけます。
ご夫婦での考え方次第でもありますが、購入のタイミングで離婚なんてする気は当然ないでしょう。
でも、自分自身を守るために、最悪の状況になっても、、、と、専守防衛をする。
時代なのでしょうか？？
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
横浜市の不動産会社 津田商会
