土地の“評価額”と“実勢価格”ってなにが違うの？

～「ウチの土地、いくら？」の答えは1つじゃない!?～

実は、土地の価格って、ひとつじゃないんです。

「固定資産税の通知で見たうちの土地、〇〇万円だって！」

「相続の評価ではこの土地1,200万円だったのに、不動産屋は2,500万円って言ってきたんですけど！？」

「ネットに載ってた売地は、同じエリアで3,000万…。いったい何が本当なの？」

──そう、土地の価格って一言で言えないんです。

実は「土地には価格がいくつもある」というのが、正しい答え。

え？ 一つの土地に値段が複数ある？

なんかもう、いきなり怪しい不動産ワールドに突入してません？

でも大丈夫。

この記事では、「評価額」と「実勢価格」の違いを中心に、土地の“価格の正体”をわかりやすく解説していきます。

土地の価格は“目的”によって変わる！

土地の価格が複数ある理由、それは、、、

「使う目的によって価格が違うから」

です。

たとえば…

• ・税金を計算するための価格（←安め）

• ・相続での評価額（←少し高め）

• ・実際に売買される価格（←市場によりけり）

• 
  

つまり、「どのシーンで使う価格か？」によって、まったく別の値がつくというわけ。

これはもう、土地の“顔”が場面ごとに変わる役者みたいなもの。

それぞれの“配役”を見ていきましょう。

土地価格の4兄弟を紹介します

① 公示地価（こうじちか）

→ 国が年1回発表する、全国の標準地の価格。
一種の「お手本価格」みたいなもので、実勢価格に最も近い“指標”的存在。

② 路線価（ろせんか）

→ 主に相続税や贈与税を計算するための価格。
国税庁が道路ごとに「この道路沿いは1㎡いくらね」と決めています。
①公示地価の8割くらいが目安。

③ 固定資産税評価額

→ 市区町村が毎年の固定資産税を計算するために出す評価額。
①公示地価の7割前後が一般的。

④ 実勢価格（じっせいかかく）

→ 実際に市場で売り買いされている価格。つまりリアルに売れる価格。
不動産屋さんが「このくらいで売れる」と言ってくるのがコレ。

「評価額」＝税金のための“数字上の価値”

さて、まず混乱を避けるために定義を確認しましょう。

【評価額】＝国や自治体が“税金を計算するために”決めた価格

たとえば、

• ・固定資産税

• ・都市計画税

• ・相続税

• ・贈与税

• 
  

などは、評価額に基づいて課税されます。

つまりこの価格、売買するための価格ではないというのがポイント。

「固定資産税評価額が800万円だから、800万円で売れるはず！」というのは誤解です。

実際には、その価格では売れないことも、逆にもっと高く売れることも。

「実勢価格」＝市場で売れる“生きた価格”

一方の実勢価格とは、

【実勢価格】＝実際に売買されたときのリアルな価格

つまり、「いくらで売れるか」という最も“現実的な価格”。

これは周辺の取引事例・人気度・地形・道路状況・上下水・接道義務など、さまざまな要素がからみます。

例えるなら、

• 評価額＝履歴書に書いてある「偏差値」

• 
  

• 実勢価格＝模試や実際のテストで出た「得点」

• 
  

のような関係。

“紙の上の価格”と“実際に市場で通用する価格”は違って当然なんです。

よくある誤解「評価額より高く売ったら怒られるの？」

結論：怒られません。むしろ正解です。

たとえば…

• 固定資産税評価額：1,000万円

• 実際に売れた価格：2,200万円

• 
  

こんなこと、よくあります。

なぜなら評価額は「税金計算のために抑えめに見積もる」のが前提だから。

むしろこの差がないと、税金ばかり高くなってしまいます。

では、「評価額」が高い土地＝良い土地？

そうとも限りません。

なぜなら、評価額は「過去のデータ」に基づいていたり、「地域平均」で決まっていたりするから。

たとえば…

• 南向きの整形地でも

• 北向きの変形地でも

• 
  → 評価額はほぼ同じになることも。

また、評価額の改定は3年ごと・毎年とタイムラグがあるため、市場の動きについていけてないことも多いのです。

売却を検討するなら、評価額より実勢価格を重視！

じゃあ結局、土地を売るときに見るべきなのは？

そう、実勢価格です。

プロの不動産会社は、以下のような情報を基に「実勢価格」を算出します。

✅ 近隣の成約事例（レインズなど業者間システムを使用）

✅ 土地の形状・接道状況・高低差

✅ 法律上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率など）

✅ 上下水・ガスの整備状況

✅ 地盤・ハザードマップ

✅ 周辺施設（駅・学校・スーパーなど）

つまり、総合的な判断によって“リアルな価格”を見出すのが実勢価格なんです。

なぜ不動産屋の査定と評価額はこんなに違うの？

よくある質問です。

評価額が1,000万円だったのに、不動産屋が「2,300万円でいけます！」とか言ってきたら、

「本当にそんなに高く売れるの？」

「逆に騙されてない！？」

と、疑いたくもなります。

でもこれは、前述のようにそもそも目的が違う価格だから。

• 評価額：税務署・市役所の“お役所目線”

• 実勢価格：市場や買主の“リアル目線”

• 
  

あなたが土地を売るとき、どっちの目線を優先すべきかは…言うまでもありませんよね？

相続時などでは“評価額”が重要になる

ただし、例外があります。

たとえば、親から土地を相続したとき。

このとき重要なのは「相続税の評価額（路線価ベース）」です。

この評価額が高いと、相続税がかかるし、

低ければ課税されない or 減額されます。

「相続時に評価額で税金を払ったのに、あとからもっと高く売れてラッキー！」

ということもあります。

でも逆に、

「評価額より安くしか売れず、税金を払った分だけ損した…」

なんてパターンもあるので注意が必要です。

まとめ：評価額と実勢価格の違い、押さえるべきはココ！

土地の“本当の価値”はプロと一緒に見つけよう

「評価額より高く売れるのは当たり前」

「実勢価格こそが、“そのとき、その場所で”売れる価値」

そう言ってしまうと簡単ですが、この実勢価格は素人には見極めが難しいもの。

逆に言えば、信頼できる不動産会社と一緒に査定すれば、

「えっ、そんなに高く売れるの!?」

なんてサプライズもあるかもしれません。

まずは、あなたの土地が持っている“顔”を見極めてみませんか？

評価額では見えない魅力、きっとありますよ！

記：ファイナンシャルプランナー  菊池