一棟アパートは戸数が多い方が有利？

～投資物件選びで失敗しないための本当の考え方～

不動産投資を検討していると、必ず出てくる疑問があります。

それが……

「一棟アパートって、戸数が多い方がいいんですか？」

不動産広告や投資セミナーでは、

「戸数が多い＝リスク分散になる」

「満室時の家賃収入が安定する」

といった言葉をよく見かけます。

確かに、一理あります。

ですが、戸数が多ければ無条件に“良い投資物件”になるかというと、答えはNOです。

この記事では、不動産投資初心者の方にも分かりやすく、

• 〇戸数が多い一棟アパートのメリット・デメリット

• 〇戸数が少ない物件が向いているケース

• 〇「戸数」よりも本当に見るべき重要ポイント

• 〇不動産会社の立場から見た“失敗しやすい勘違い”

• 
  

を、実務目線で解説します。

１.そもそも「戸数が多い」とは何戸から？

一般的に、不動産投資の現場では次のように考えられることが多いです。

• ４〜６戸：小規模一棟アパート

• ８〜１０戸：中規模

• １２戸以上：大規模一棟

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金融機関の融資評価や管理の難易度も、だいたいこのあたりから変わってきます。

２.戸数が多い一棟アパートのメリット

① 空室リスクが分散できる

これは、よく言われる王道メリットですね。

例えば、

• ４戸中１戸空室 → 稼働率７５％

• １０戸中１戸空室 → 稼働率９０％

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同じ「１戸空室」でも、家賃収入への影響は大きく違います。

「家賃収入が一気にゼロになるリスクが低い」

これは戸数が多い物件ならではの強みです。

② 収支が安定しやすい

戸数が多いほど、

• ■家賃収入が分散

• ■入退去が同時に起きにくい

• ■月ごとの収支ブレが小さい

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という特徴があります。

特に、

「会社員として働きながら副業的に投資したい」

「毎月のキャッシュフローを安定させたい」

という方には、心理的にも安心感があります。

③ 管理効率が良い場合もある

一棟アパートで戸数が多い場合、

• ■管理会社との契約が一括

• ■修繕工事をまとめて発注できる

• ■清掃・巡回コストが割安になる

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といったスケールメリットが出ることもあります。

３.でも、要注意！戸数が多い物件の落とし穴

① 物件価格が高く、借入額が大きい

戸数が多い＝家賃収入が多い

ですが同時に、

• ■物件価格も高い

• ■借入額が大きくなる

• ■金利上昇の影響を受けやすい

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という現実があります。

表面利回りが高く見えても、「返済後に手元に残るお金が思ったより少ない」というケースは少なくありません。

② 修繕費・原状回復費が一気に来る

戸数が多いということは、それだけ「設備」も「部屋」も多いということ。

• ■給湯器

• ■エアコン

• ■外壁・屋根

• ■共用部の照明や階段

• 
  

これらが同時期に寿命を迎えると、修繕費が一気に数百万円単位になることも。

「空室が１戸埋まった！」と喜んだ翌月に、「エアコン３台交換です」という現実がやってきます。

③ 管理が“想像以上に大変”

戸数が多いと、当然ながら、

• ■入居者対応

• ■クレーム

• ■騒音・ゴミ問題

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の発生確率も上がります。

管理会社に任せていても、最終判断はオーナーというケースは多く、

「思ったより手間がかかる…」と感じる方もいます。

４.戸数が少ない一棟アパートはダメなのか？

結論から言うと、そんなことはありません。

『戸数が少ない物件が向いている人』

• ■初めての不動産投資

• ■自己資金を抑えたい

• ■小さく始めて経験を積みたい

• ■売却しやすさも重視したい

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このような方には、４〜６戸程度の小規模一棟アパートは、むしろ現実的です。

「小規模物件の強み」

• ■投資金額が比較的少ない

• ■融資審査が通りやすいケースも

• ■将来、個人投資家に売却しやすい

• ■修繕費のインパクトが限定的

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「まずは一棟やってみたい」という方には、小規模から始めるのは非常に堅実な選択です。

５.本当に大事なのは「戸数」よりも〇〇

① 立地（エリアの需要）

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• ■駅距離

• ■周辺の賃貸需要

• ■人口動態

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戸数が多くても、借り手がいなければ意味がありません。

② 賃料設定の妥当性

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• ■相場より高すぎないか

• ■将来下げる余地があるか

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「満室想定家賃」より“現実的にいくらで貸せるか”が重要です。

③ 建物の状態と築年数

• ■過去の修繕履歴

• ■今後１０年で何にお金がかかるか

戸数が多いほど、建物の状態チェックはシビアに見る必要があります。

④ 出口戦略（売却）

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• ■誰に売れる物件か

• ■売却時に戸数が武器になるか

■買う時より、
■売る時の方が難しい

これが不動産投資の現実です。

６.不動産会社として伝えたいこと

「戸数が多い方が儲かりますよ」

この言葉、正しくもあり、間違いでもあります。

大切なのは、

• ■自分の資金力

• ■投資目的

• ■リスク許容度

• ■管理にどこまで関われるか

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これらに合った“ちょうどいい規模”を選ぶこと。

戸数は「正解」ではなく、あくまで判断材料のひとつです。

７.戸数が多い＝正解ではない

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• ■戸数が多い物件は、安定性と引き換えにリスクも大きい

• ■戸数が少ない物件は、堅実で始めやすい

• ■本当に大事なのは「立地・収支・将来性」

一棟アパート投資は、数字だけで判断すると失敗しやすい分野です。

だからこそ、物件ごとに冷静に、プロの目で判断することが重要です。

「この物件、戸数多いけど大丈夫？」

「自分にはどの規模が合っている？」

そんな時は、ぜひ一度、不動産投資に強い不動産会社にご相談ください。

ウチの会社から、何人のリタイア投資家が生まれたかなぁ～？

記：宅地建物取引士  原田