Vol.266 借地権・底地権の基本
借地権・底地権の基本
―「土地を持っていない家」・「使われている土地」その正体とは―
【借地権・底地は“難しい”から損をする】
不動産の現場で、多くの人がこう言います。
「借地権って、なんか難しそう」
「底地はトラブルが多いって聞く」
結果として、
■よく分からないから避ける
■安い理由を理解しないまま購入
■相続して初めて困る
これは 知識不足による“損” です。
でも安心してください。借地権・底地は、仕組みさえ分かれば怖くありません。
１.そもそも借地権・底地とは？
借地権とは？
簡単に言うと、「土地を借りて、その上に建物を建てる権利」です。
土地：他人のもの
建物：自分のもの
この関係が借地権です。
では、底地とは？
借地権の反対側にあるのが底地です。
「人に土地を貸している地主側の土地」
土地所有者：地主
使用者：借地権者
この土地そのものを 底地 と呼びます。
【よくある勘違い】
「借地＝賃貸と同じ？」
違います。
賃貸：建物も土地も借り物
借地権：建物は自分の資産
ここが大きな違いです。
「借地権は違法？」
完全に合法です。
むしろ、法律で強く守られている権利、それが借地権です。
２.借地権の主な種類
① 普通借地権（旧法・新法）
最も多いタイプです。
特徴：
■契約期間：３０年以上（旧法は２０年以上）
■更新あり
■借地人がかなり強い
地主は、そう簡単に土地を返してもらえません。
② 定期借地権
比較的新しい制度です。
特徴：
■契約期間：５０年以上が多い
■更新なし
■期間満了で必ず返却
将来の出口が明確。
３.借地権付き物件が安い理由
理由① 土地を所有していない
土地代が含まれないため、
所有権物件より２〜４割安いことも珍しくありません。
理由② 地代がかかる
■毎月の地代
■固定資産税は地主負担
「家賃とは別に、土地代を払っている感覚」です。
理由③ 制約が多い
■建て替え
■増改築
■売却
これらすべてに地主の承諾と費用が必要なケースがあります。
４.借地権のメリット
初期費用が抑えられる
土地を買わない分、購入価格が安い・ローン負担が軽い。
これは大きな魅力です。
立地が良い場合が多い
■駅近
■商業地
■都心部
「この立地でこの価格？」という物件は、借地権であることが多いです。
５.借地権のデメリット
自由度が低い
■建て替えに承諾料
■売却時に名義変更料
想定外の費用が発生することもあります。
住宅ローンが使いにくい
金融機関によっては、
■融資不可
■融資額が減額
というケースも。
地主との関係性が重要
良好 → 問題なし
悪化 → ストレス大
これは、数字では測れないリスクです。
６.底地の基本｜地主側の立場
底地は「自由に使えない土地」
地主といっても、勝手に売れない・勝手に使えない。
実は制約だらけです。
【底地の収益は限定的】
■地代は高くない
■固定資産税はかかる
「資産価値が高そう」というイメージとは裏腹に、利回りは低めです。
７.底地・借地権の売却は難しい？
結論から言うと、普通の不動産より難しいです。
理由は、
■買主が限定される
■金融機関の制約
■権利関係の説明が複雑
ただし、売れないわけではありません。
【売却でよくあるパターン】
① 借地権と底地をまとめて売却
借地人＋地主が合意
↓
所有権になる
価値が一気に上がる。
② 借地権のみ売却
■投資家
■借地権専門業者
が主な買主になります。
③ 底地のみ売却
■借地人が買い取る
■底地専門業者
ケースが多いです。
【トラブルになりやすいポイント】
■契約内容が古い
■更新料・承諾料が不明確
■相続で関係者が増える
これらは早めの整理・相談が重要です。
結論として、借地権・底地は「理解すれば使える資産」
借地権・底地は、
■難しい
■怖い
■面倒
と思われがちですが、正しく理解すれば十分に活用できる不動産です。
重要なのは、
契約内容を把握する 将来の出口を考える 専門知識のある不動産会社に相談する
これだけで、リスクは大きく下げられます。
で、当社からの一言とするのであれば、
借地権・底地は、「断られる」・「説明されない」ことも多い分野です。
当社では、
■借地権付き物件の売買
■底地整理・買取相談
■相続前後の整理
にも対応しています。
「これ、どうすればいい？」
そんな段階でも構いません。
まずはお気軽にご相談ください。
記：宅地建物取引士 原田
