Vol.434 今が売り時か保持時か。専門家が教える判断フロー

不動産を保有している方が直面する大きな決断

それは、「売却すべきか、保持すべきか」。

この判断を誤ると、「あの時売っていれば…」という後悔につながります。

本記事では、客観的なデータと判断基準を提供し、「あなたの売り時」を判定するフローを解説します。

＜「売り時」を判断する３つの指標＞

指標１：物件の築年数と価値下落カーブ

不動産の価値は、築年数に伴って低下していきます。一般的には、以下のような下落カーブをたどります。

• 築５年：購入時から１０～１５%下落
• 築１０年：購入時から２０～３０%下落
• 築２０年：購入時から４０～５０%下落
• 築３０年以上：土地の値段のみの価値

特に、築２０年を境に、下落速度が鈍化するという特徴があります。

つまり、「築２０年を超えたら、もう急には下がらない」という考え方もあります。

ただし、この下落カーブは立地や物件の状態によって大きく変わります。

駅から遠い物件や、建築基準法の改正による影響を受ける物件は、より急速に価値が下落します。

指標２：近隣の相場動向

自分の物件が今いくらで売れるのか、その相場を知ることが重要です。

査定を依頼し、「過去３年の売却事例」から、相場の上昇・下落トレンドを把握します。

• 相場が上昇トレンド：今後もさらに上がる可能性があるため、「保持」を検討
• 相場が下落トレンド：今売った方が良い可能性があります
• 相場が横ばい：売却・保持どちらでも大きな損得はない

指標３：ライフイベントと資金ニーズ

客観的な相場とは別に、ご自身のライフイベントが「売却タイミング」を決定することもあります。

• 親の介護が必要になった：その費用を生み出すため、売却を検討
• 転勤が決まった：転勤地での居住地が必要なため、売却
• 子どもの教育費がかかるようになった：教育費を生み出すため、売却
• 老後資金が不足することが判明：老後資金を生み出すため、売却

＜売り時を判断する「４ステップフロー」＞

ステップ１：物件の現在価値を把握
 ↓
 （査定依頼 → 過去３年の売却事例から相場確認）
 ↓
ステップ２：相場のトレンドを判定
 ↓
 （上昇トレンド → 保持検討 / 下落トレンド → 売却検討）
 ↓
ステップ３：ご自身のライフイベントを確認
 ↓
 （資金ニーズあり → 売却優先 / ニーズなし → 相場判定を優先）
 ↓
ステップ４：売却にかかる手数料・税金を計算
 ↓
 （手数料・税金を差し引いても利益が出るか確認）

＜売却益が出ない場合の判断＞

物件の売却価格が、購入時より低い場合（特に古い物件）、「売却益は出ない」という状況になります。

この場合、売却すべきか、保持すべきかは、さらに複雑になります。

ケース１：売却損が出ても、今後の相場下落がさらに大きい場合

例えば、購入時３,０００万円で、現在２,５００万円の評価額の物件がある場合：

• 現在売却：－５００万円の損失
• 3年後に売却：－８００万円の損失（相場がさらに下がる見込み）

この場合、「今売却した方が、損失が小さい」という判断になります。

ケース２：売却損が出ても、ランニングコストが大きい場合

築古の物件は、修繕費や固定資産税などのランニングコストが大きい場合があります。

• 月々の維持費：５万円（修繕積立金、固定資産税など）
• 毎年：６０万円 × １０年 = ６００万円のコスト

この場合、「５００万円の売却損を出して売却しても、今後の１０年間のコストが６００万円かかる」と比較し、「今売った方が経済的に有利」という判断になることもあります。

＜実例：売却タイミングを見誤った事例＞

Ｋさんは、築２５年の２,５００万円で購入した戸建てを保有していました。

購入から１０年後、その物件の査定額は１,８００万円に低下していました。

Ｋさんは「売却損が出るから、もう少し待てば上がるかもしれない」と考え、売却を先延ばしにしました。

その後、５年間待ちましたが、相場は２,０００万円に若干上昇したものの、その間の修繕費用が約４００万円かかってしまいました。

結果的に、

• １５年後に売却：２,０００万円 - 仲介手数料６０万円 = １,９４０万円
• １５年間の修繕費用：約４００万円
• 実質的な損失：１,０００万円 + ４００万円 = １,４００万円

もし、１０年時点で売却していれば、

• １０年時点に売却：１,８００万円 - 仲介手数料５４万円 = １,７４６万円
• １０年間の修繕費用：約３００万円
• 実質的な損失：１,０００万円 + ３００万円 = １,３００万円

わずか１００万円の違いですが、「待つ意味がなかった」という結論になります。

＜「保持」が正解である場合＞

売却ではなく「保持」を選択すべき場合もあります。

• 相場が上昇トレンドで、今後もさらに上がる可能性が高い
• ランニングコストが小さい（比較的新しい物件）
• ライフイベント上、売却の必要性がない
• 将来の賃貸化を検討している（相続対策）

売却に気持ちを傾けやすいものですが、保持の路線も頭に入れておくと、ふとした時に冷静になれたりします。

【結論：「売り時」は「客観データ」と「主観的ニーズ」の交点】

不動産の「売り時」は、相場というデータだけでは判断できず、ご自身のライフイベントや資金ニーズも含めた、総合的な判断が必要です。

同時に、将来の事など誰にも分からないし、偉そうな肩書の人がそれっぽい事を言ってたって、未来は分かりません。

不動産という商品の特性上、価値が０円になる事は稀ですが、やはり大きな差が開く事も珍しくはありません。

ローンを組んでいるからと言っても、それは立派な自分の家です。

だからこそ、考える事もたくさんあるのは仕方ありません。

持てているからこその悩みは、持てない人からすると贅沢極まりないとも言えちゃうのが苦しいところですね。

記：ファイナンシャルプランナー  菊池

横浜市の不動産会社　津田商会