リフォーム物件とリフォームしていない物件の違い

～住宅ローンとリフォーム資金の現実～

家探しをしていると、

不動産ポータルサイトでよく目にするのが「リフォーム済み」「未リフォーム」という物件。

写真の段階で「こっちは新築みたいにピカピカ」「こっちは少し古さが残ってる…」と感じたことがある方も多いでしょう。

では、実際にリフォーム済み物件と未リフォーム物件は、どんな違いがあるのでしょうか？

そして、資金計画の面でどちらが“得”なのか。

今回は、住宅ローンとリフォーム資金の現実も交えながら、分かりやすく解説していきます。

1.「リフォーム済み物件」と「未リフォーム物件」の違い

まずはざっくり整理してみましょう。

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• リフォーム済み物件
  → 壁紙や床材が張り替えられ、水回り（キッチン・浴室・トイレなど）が新調されていることが多い。

• 中古住宅だけど「新築気分」で入居できるのが魅力。

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• 未リフォーム物件
  → 前のオーナーが住んでいた状態そのまま。

• 壁紙が日焼けしていたり、畳がくたびれていたり、浴室が昭和レトロ感漂う場合もある。

• ただし、その分価格が抑えられている。

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つまり、リフォーム済みかどうかで「見た目」「快適さ」「初期費用の総額」が変わってくるのです。

2. 価格だけを見て「未リフォームが安い！」と思う落とし穴

未リフォーム物件を見たときに、多くの人がこう思います。

「リフォーム済みより600万円くらい安い。これなら、自分でリフォームしたほうがいいんじゃない？」

一見、その考えは正しいように思えます。ですが、ここに大きな落とし穴があります。

それは――

リフォーム費用は、住宅ローンに組み込みにくく、リフォーム単体での融資も大変だということ。

3. 住宅ローンとリフォーム資金の関係

住宅ローンは「物件購入費用」に対して組むのが基本です。

では「リフォーム費用」も一緒に借りられるのか？

答えは、「簡単にはいかない」です。

• 物件価格：3,000万円

• リフォーム費用：500万円

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この場合、本当は「3,500万円借りたい！」と思うかもしれません。

しかし、金融機関は「リフォーム代は別のローンで」と言うケースが多いのです。

別のローンとは…そう、リフォームローン。

4. リフォームローンの現実はこう！

リフォームローンにはこんな特徴があります。

• ■金利が住宅ローンより高い（3～5％が標準値）

• ■借入期間が短い（10年程度が多い）

• ■毎月の返済額が意外と大きくなる

• ■不動産担保が必要になる商品もある

たとえば住宅ローンが「金利0.5％・35年」で借りられるのに対し、リフォームローンは「金利3％・15年」

なんてことも珍しくありません。

つまり、リフォーム費用を単体のローンにすると、総返済額がぐっと増えるのです。

「安いと思って未リフォームを買ったのに、トータルではリフォーム済みより高くついた」なんて

悲しいケースも…。

また、購入する物件を不動産担保に…というのは難しいお話。

住宅ローンの抵当権で担保枠を目いっぱい使われていて、担保にならないものです。

ただし、不動産を現金で購入していたり、頭金を入れている場合は可能性があります。

5. 現金でリフォームできる人は別

もちろん、全員が損をするわけではありません。

「貯金が潤沢にあって、リフォーム費用は現金で払える！」

そんな方であれば、未リフォーム物件を安く買って、自分好みにリフォームするのも大いにアリです。

むしろ、理想の間取りやデザインを追求できるので、

こだわり派には未リフォーム物件の方が向いているとも言えます。

ただし、現金でリフォームできる人は、全体のごく一部。

多くの方は「住宅ローンでまとめて借りたい」というのが本音でしょう。

6. リフォーム済み物件の“お得感”

リフォーム済み物件は、見た目がきれいなだけではありません。

実は、住宅ローンでリフォーム代も含めて借りられるという大きなメリットがあるのです。

どういうことかというと、売主（多くは不動産会社やリノベーション業者）があらかじめ

リフォームを済ませて物件を販売しているため、販売価格にリフォーム費用が含まれているのです。

そのため、

• ■物件価格＋リフォーム費用をまとめて低金利の住宅ローンで借りられる

• ■トータルで見たときに返済計画が立てやすい

• ■入居時からピカピカ、追加工事を待つ必要なし

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という安心感があります。

7. 「リフォーム済み or 未リフォーム」あなたに合うのはどっち？

最後に、タイプ別にまとめてみましょう。

◆リフォーム済み物件が向いている人

• 貯金にあまり余裕がなく、住宅ローンで全部を賄いたい

• 入居後すぐに快適な生活を始めたい

• リフォームの打ち合わせや工期の手間を省きたい

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• ◆未リフォーム物件が向いている人

• リフォーム費用を現金で出せる余裕がある

• 自分のこだわりを最大限に反映させたい

• 多少の古さは気にせず「安さ」を優先したい

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「リフォーム済み物件」と「未リフォーム物件」。

どちらも一長一短がありますが、資金面を考えると、

多くの方にとってはリフォーム済み物件の方が“お得”になりやすいのが現実です。

住宅ローンは長期戦。金利の差が数十年後には大きな金額に膨らみます。

「トータルでいくらかかるのか？」を意識して選ぶことが、後悔しない家選びにつながります。

つまり、結論は、

現金でリフォームできる人は未リフォーム物件でもOK！
そうでないなら、リフォーム済み物件の方が断然安心でお得！

あなたのライフスタイルと資金計画に合った選択をして、理想のマイホームを手に入れてください。

記：ファイナンシャルプランナー 菊池