Vol.213 用途地域で変わる？現実的に「建てられる家」
用途地域で変わる？現実的に「建てられる家」
― 知っておきたい制限と家づくりのポイント ―
家を建てたい、または中古住宅を購入したいと考えたとき、土地の
「この土地ならどんな家が建てられるの？」
「買った後に希望の家を建てられなかったらどうしよう…」
そんな不安を抱える方のために、今回はプロの目線で、
■用途地域とは何か
■用途地域ごとの建てられる建物の制限
■家を建てるときに注意すべきポイント
■売買時に押さえておくべき知識
をわかりやすく解説します。
1. 用途地域とは？基本を理解しよう
▼ 用途地域の定義
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的を規制する制
日本の市街地では、生活環境を守り、
住宅を中心に建てられる地域
商業施設やオフィスが建てられる地域
工場や倉庫が建てられる地域
など、地域ごとに建てられる建物や建物の高さ、形が決まっている
▼ 主な用途地域の種類
都市計画法では、用途地域は大きく分けて住居系・商業系・工業系
| 分類 | 用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 一戸建て中心。騒音・建物高さの制限あり |
| 住居系 | 第二種低層住居専用地域 | 一戸建て＋一部店舗や小規模事務所可 |
| 住居系 | 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅中心。店舗・オフィスも可能 |
| 住居系 | 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅＋店舗・事務所など |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅中心だが小規模商業施設も可 |
| 住居系 | 第二種住居地域 | 住宅＋小規模店舗・事務所可 |
| 商業系 | 商業地域 | 店舗・オフィス中心。住宅も可能 |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 住宅と店舗・オフィスが混在 |
| 工業系 | 準工業地域 | 軽工業＋住宅可 |
| 工業系 | 工業地域 | 工場中心。住宅制限あり |
| 工業系 | 工業専用地域 | 住宅不可 |
用途地域では、建ぺい率・容積率・高さ制限・建物の用途などが決
▼ 2-1. 建ぺい率・容積率
建ぺい率：敷地面積に対して建物をどれだけ建てられるか
容積率：敷地面積に対して延べ床面積をどれだけ建てられるか
例：建ぺい率５０％・容積率１００％の土地の場合
敷地１００㎡ → 建物の建築面積は５０㎡まで・延べ床面積は１００㎡まで
土地が狭くても、
▼ 2-2. 高さ制限
低層住居専用地域は１０m程度の高さ制限がある場合が多い
商業地域は制限が緩く、高層住宅や店舗も可能
高さ制限は日照や景観保護のために設定されている
▼ 2-3. 用途の制限
低層住居専用地域 → 一戸建て中心、工場・大型店舗は不可
商業地域 → 住宅も建てられるが、騒音や交通量が多い可能性
工業地域 → 住宅建築は原則不可
例：小さな一戸建てを建てたくても、
3. 土地を購入するときに押さえておくべきこと
▼ 3-1. 用途地域を必ず確認
不動産購入時には登記簿だけでなく、都市計画図で用途地域を確認
希望の家が建てられるかどうか、事前確認は必須
▼ 3-2. 将来の計画との整合性
商業地域や第二種住居地域は、
生活環境を重視するなら、第一種低層住居専用地域が安心
▼ 3-3. 建ぺい率・容積率・高さ制限を把握
希望の間取りや階数を叶えられるか
土地の形状や周囲の建物との関係も重要
プロの不動産会社に相談すれば、土地選びと家づくりの制約をまと
4. 売却・購入時の注意点
▼ 4-1. 売主の場合
土地を売却する際、用途地域の情報は必ず開示
買主に用途制限を伝えないとトラブルになる可能性があります
▼ 4-2. 買主の場合
購入前に用途地域と建ぺい率・容積率を確認
希望する家が建てられない場合は資金計画や間取りの見直しが必要
用途地域を知らずに購入すると、「思った家が建てられない」
5. 用途地域を活かした家づくりの工夫
▼ 5-1. 高さや階数で工夫
低層住居専用地域でも、
▼ 5-2. 住宅兼店舗も検討
第二種住居地域や商業地域では、
家の一部を事務所やカフェに活用する例もあります
▼ 5-3. 土地形状に合わせた設計
狭小地や変形地でも、建ぺい率・容積率を最大限活用する設計が可
プロの設計士と相談すると、制限の中で理想の家を建てられます
6. プロに相談するメリット
用途地域の制限は複雑で、自己判断だけでは希望の家が建たないこ
不動産会社：土地選びと建築可能条件を総合的にアドバイス
建築士・設計士：間取り・デザイン・法規制の調整
売却・購入時の書類や契約もサポート可能
用途地域を理解して、プロと計画することで、希望の家を安全に建
7. 用途地域を制する者が家づくりを制す
■用途地域によって建てられる家や制限が大きく変わる
■建ぺい率・容積率・高さ・用途制限は必ず確認
■売買時には用途地域の情報開示と確認を徹底
■制限を理解し、プロと相談して計画することが安心・
土地選びは、「どこに建てられるか」ではなく、「
