Vol.247 利回りだけ見ると失敗する不動産投資
利回りだけで見ると失敗する不動産投資
―数字に踊らされる人が、なぜ損をするのか―
「高利回り＝良い投資」だと思っていませんか？
不動産投資の相談で、非常によく聞く言葉があります。
「利回りが高いので、良い物件ですよね？」
結論から言います。
その考え方こそが、失敗の入り口です。
もちろん、利回りは大切な指標です。
しかし、利回り“だけ”で判断する人ほど、失敗します。
この記事では、
■なぜ利回りだけを見ると危険なのか
■高利回り物件の正体
■本当に見るべき判断基準
を、実例を交えながら解説します。
１.そもそも「利回り」とは何か？
不動産投資でよく使われる利回りは、主にこの２つです。
【表面利回り】
年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×１００
【実質利回り】
（家賃収入 − 経費）÷ 投資総額 × １００
多くの広告やポータルサイトで強調されるのは、ほぼ例外なく「表面利回り」です。
つまり、
■修繕費
■空室
■管理費
■税金
は、考慮されていません。
２.なぜ「高利回り物件」は存在するのか？
ここで冷静に考えてみてください。
もし本当に、
■リスクが低く
■需要が高く
■管理も楽
な物件が高利回りなら、なぜ市場に残っているのでしょうか？
答えはシンプルです。
高利回りには、必ず理由があるからです。
３.高利回り物件にありがちな落とし穴
① 立地が弱い
■駅から遠い
■人口減少エリア
■生活利便性が低い
結果として、
家賃を下げないと決まらない 空室期間が長い
→ 表面利回りは、「机上の空論」になります。
② 建物の状態が悪い
築古物件でよくあるパターンです。
■屋根・外壁が限界
■給排水管が古い
■設備が一世代前
購入後すぐに、「想定外の修繕費」が発生し、利回り計算は一気に崩れます。
③ 入居者属性に問題がある
■家賃滞納
■短期退去
■近隣トラブル
表面利回りが高くても、安定した家賃収入とは限りません。
④ 出口（売却）が考えられていない
利回り重視の物件ほど、
■買い手が限定される
■売却価格が伸びない
■最悪、売れない
というケースも珍しくありません。
４.実際にあった「利回り重視」の失敗例
【表面利回り１４％の築古アパート】
購入価格：１,２００万円
表面利回り：１４％
地方都市の駅徒歩：１３分
一見すると「お宝物件」。
しかし実際は…
■空室率３０％
■修繕費が想定の２倍
■家賃下落
結果、実質利回りは５％以下。
さらに売却しようとしても、同条件の買い手が見つからず、長期保有に。
本当に見るべき判断軸とは？
① 利回りより「需要」
■誰が住むのか
■なぜその場所に住むのか
これを説明できない物件は、どんな利回りでも危険です。
② 空室リスクの現実性
■周辺の賃貸募集状況
■競合物件の数
■家賃帯
満室想定での利回りは、あくまで理想論です。
③ 修繕・管理コスト
■築年数
■過去の修繕履歴
■今後１０年の修繕予測
ここを見ずに利回りだけを見るのは、車検なしで車を買うようなものです。
④ 出口戦略（売却 or 活用）
■誰が次に買うのか
■いくらで売れそうか
「売る時の姿」が見えない物件は、最初から避けるべきです。
５.結論、利回りは「結果」であって「目的」ではない
不動産投資において、
良い物件だから、結果的に利回りが出るのであって、利回りが高いから、良い物件ではありません。
利回りは、最後に確認する“結果指標”です。
【利回り信仰から抜け出せた人が、長く勝つ】
長期で安定している投資家ほど、
■利回りの数字に一喜一憂しない
■地味だが堅実な物件を選ぶ
■「買わない判断」を大切にする
という共通点があります。
不動産投資で失敗しないためには、
高利回りに飛びつかない 数字の裏側を見る 第三者の意見を聞く
そして何より、「本当にその物件で良いのか？」を一緒に考えてくれる不動産会社
を選ぶことが重要です。
最後に、本質です。
不動産投資は、「投資」ではなく「事業」である。
利回りの見方で迷ったら、ご相談ください！
■この利回り、現実的？
■修繕費はどれくらい？
■将来売れる？
表面ではなく「実態」を重視 エリア特性を踏まえた分析 長期目線での投資判断
を行っています。
利回りに振り回されない不動産投資を、一緒に考えてみませんか？
