Vol.51 “管理費ゼロ”や“共益費ゼロ”はラッキーじゃない？意外な裏事情とは？？？
“管理費ゼロ”や“共益費ゼロ”はラッキーじゃない？意外な裏事情とは？？？
さて、皆さんが物件を探していて、こんな広告を見たことはありませんか？
「管理費ゼロ！お得な物件です！」
……おぉ！これはラッキー！とテンションが上がったそこのあなた。
ちょっと待って。
実はこの「管理費ゼロ」・「共益費ゼロ」は、手放しで喜べないかもしれません。
今回は、**「管理費ゼロ物件の裏側」**を、ご紹介します。
「え、そうだったの!?」と驚くような事実や、「だから安いのか…」と納得するポイントまで、分かりやすく解説していきます！
■ そもそも“管理費”や“共益費”って何？
まずは基本から。マンションやアパートに住む際、「家賃」「共益費（または管理費）」「駐車場代」など、さまざまな費用がかかりますよね。
その中でも“管理費”とは、
・建物の共用部分の清掃（エントランス、廊下、階段など）
・ゴミ収集場所の管理
・照明やエレベーターの電気代
・管理人さんの人件費
・設備の点検（消防設備、給排水、エレベーターなど）
などに使われる費用のこと。
つまり、**住民が気持ちよく安全に暮らすために必要な「維持費」**というわけです。
■ それなのに「ゼロ円」ってアリなの？
さて本題。そんな大事な費用が、「ゼロ円」って、どういうこと？
主に3つのパターンが考えられます。
① 自主管理型の物件
・大家さん自身が掃除や設備の点検などを行っているケース
・共用部分が少ない
・小規模アパート
・管理が最低限でOKな物件
などで多く見られます。
【注意ポイント】
・清掃頻度が落ちる可能性あり
・トラブル対応が遅れることも
・設備の故障にすぐ対応できないケースも
お得に見えて、実は「住民の手間と我慢」が求められる可能性もあるんです。
② 管理費を“家賃に上乗せ”しているだけ
はい、よくあるやつです（笑）
「管理費：0円」だけど、なぜか家賃が周辺相場より高め……。
この場合、実は家賃に管理費相当分を含めており、心理的に「お得に見せている」だけ。
【例】
A物件：家賃70,000円＋管理費5,000円＝75,000円
B物件：家賃75,000円（管理費ゼロ）
結局同じ。でもBの方がお得に見える。これぞ不動産マジック。
③ そもそも管理してない（＝放置）
これが一番危険！
・共用部の照明が切れても放置
・ゴミ置き場がカオス
・通路が雑草だらけ or クモの巣天国
「見えないコスト」が蓄積し、住環境がジワジワ悪化。
最初は気にならなくても、半年後には「ここ、廃墟？」と疑いたくなるレベルになることも。
■ 管理費ゼロ物件で実際に起きた悲喜こもごも
● ケース1：「掃除は入居者持ち回り制」
ファミリー向けアパートで、管理費ゼロだったYさんの体験。
引っ越して最初の月、掲示板に貼られた紙に衝撃の一文が…。
「来週の階段掃除担当：202号室」
……えっ、自分？
どうやら、共用部分の掃除を住民が交代で担当するという自主管理システムだったそうです。
結果的に、入居者同士の交流は生まれたらしいですが、
・体調不良で掃除できない
・誰かがサボる
・清掃レベルにバラつき
など、トラブルのタネにも。
● ケース2：「管理人が“いない”という選択肢」
管理費ゼロ＆オートロック付きの築浅物件に入居したHさん。
しかし、入ってすぐトラブル発生。
エントランスの自動ドアが壊れ、2週間開きっぱなしに。
「誰に連絡すればいいのか分からず、業者の名刺を探して自分で手配しました…」とのこと。
管理人不在、連絡網不明、住人に全て委ねられる生活。果たしてそれは安いのか？
■ 管理費ゼロが向いてる人、向いてない人
じゃあ、管理費ゼロ＝ダメ物件なのか？というと、そんなことはありません。
「向き不向き」があるだけです。
【管理費ゼロに向いてる人】
・自分で掃除などが苦にならない
・コストを最優先したい
・小規模物件・長期居住を前提にしている
・管理トラブルに対して柔軟に対応できる
【向いてない人】
・清潔感・安心感を重視
・共用部の美観が気になる
・住民間の関係に煩わしさを感じる
・忙しくて手間をかけたくない
「何もないときはありがたみを感じないけど、 何かあったときに『払ってて良かった〜』と思える」まさに保険と同じ。
・雨漏りの点検
・ゴミトラブルの対応
・災害時の連絡体制
・住民トラブルの仲裁
これらを“スムーズに対応”してくれるのが、管理の力です。
【まとめ】お得の裏には、なにかがある
【管理費ゼロ＝ラッキー】ではなく、【なぜゼロなのか？】を見極めよう！
下手すると、「家賃は安くても、心の負担は高くつく」という状態になりかねません。
物件選びの際は、
・管理形態（管理会社 or 自主管理）
・管理実績（口コミも参考）
・共用部の状態（清潔？ボロい？）
などをしっかりチェックして、「安いけど納得できる」選択をしてください。
逆に、管理費や共益費を支払っているのに、対応されないのであれば大家さんにハッキリ言いましょう！
地域柄や大家さんの人柄・性格にもよりますので、一概にも言い切れませんが、それでもダメならやってみるだけの価値がある方法もあるにはあります。
以上、「“管理費ゼロ”の意外な裏事情」でした！
記：宅地建物取引士 原田
