Vol.365 崖地の物件は「擁壁の状態」で価値が決まる
がけ条例？擁壁のやり直しで数百万吹っ飛ぶリスク
─ 不動産会社が教える“失敗しない崖地の見極め方” ─
擁壁がＮＧなら“建て替え不可”や“数百万〜数千万の修繕費”が発生する。
崖の上・崖の下の物件は、眺望が良かったり、価格が安かったりして魅力的に見えます。
しかし現実には、
■擁壁が古い
■がけ条例に該当
■建て替え不可
■修繕費が数百万〜数千万
■住宅ローンが通らない
という“地雷物件”が非常に多い。
崖地は、最も判断を誤りやすい土地、、、なのです。
１.「がけ条例」とは？なぜ崖地は厳しく規制されるのか？
がけ条例とはー
各自治体が定める 崖の近くに建物を建てる際の安全基準のこと。
崖が崩れたときに建物が巻き込まれないよう、建築基準法より厳しい規制がかかる。
がけ条例のポイントー
■崖の高さが２m以上
■勾配が３０度以上
■崖の上・崖の下どちらも規制対象
■建物は、「がけの高さ×１.５倍」離す必要がある
がけ条例の基準を詳しく知るー
崖地の価値を決めるのは「擁壁（ようへき）」の状態で、擁壁とは崖が崩れないように支える壁の事を指します。
擁壁の種類としては、
■コンクリート擁壁
■ブロック擁壁
■石積み擁壁
■ＲＣ擁壁（最も強い）
擁壁が古いが故、起る事↓
■建て替え不可
■行政から指導
■修繕費が数百万〜数千万
■住宅ローンが通らない
■売却できない
２.【本題】擁壁のやり直しにかかる費用は“想像を超える”
【擁壁の修繕費の相場】
小規模補修：５０〜１５０万円
擁壁の一部やり直し：３００〜８００万円
擁壁の全面やり直し：１,０００〜３,０００万円
大規模崖地：５,０００万円以上のケースも
擁壁は、「建物より高い」と言われるほど、修繕費が重くあります。
もちろん、規模にもよりますが、まぁまぁな金額が掛かってしまうのは辛い、、、
【擁壁の修繕が必要になるケース】
■ひび割れ
■鉄筋の露出
■水抜き穴がない
■ブロック擁壁（違法の可能性）
■石積み擁壁
３.【崖の上・崖の下】それぞれのリスクを整理する
＜崖の上＞の物件のリスク
■擁壁が崩れると家ごと落ちる
■がけ条例で建て替え不可
■地盤が弱い
■擁壁の修繕費が高額
＜崖の下＞の物件のリスク
■崖崩れの直撃を受ける
■がけ条例で建物を建てられない
■土砂災害警戒区域の可能性
■保険料が高い
４.【見分け方】崖地・擁壁の“危険物件”を見抜くチェックポイント
① 擁壁に「ひび割れ」がある→ 幅２mm以上は危険。
② 擁壁が「ブロック」でできている→ 建築基準法違反の可能性大。
③ 水抜き穴がない→ 水圧で崩れるリスク。
④ 擁壁の所有者が不明→ 修繕費を誰が払うか揉める。
⑤ がけ条例に該当している→ 建て替え不可の可能性。
⑥ 土砂災害警戒区域に入っている→ 住宅ローンが通らないケースあり。
５.【さらに深掘り】擁壁が原因で「建て替え不可」になるケース
ケース①：擁壁が古く、基準を満たしていない→ 行政が建築許可を出さない。
ケース②：擁壁の所有者が隣地→ 修繕許可が取れず建て替え不可。
ケース③：がけ条例の離隔距離を確保できない→ 建物を建てるスペースが消える。
ケース④：土砂災害警戒区域で制限が厳しい→ 建築不可 or 大幅制限。
崖地は“価格が安い理由”が必ずあります。
擁壁は「家より高い」ことを理解すべきで、崖地は、なかなかに難しい土地でもあります。
■擁壁の修繕費
■がけ条例
■土砂災害区域
■建て替え不可
■ローン審査の難易度
これらを総合的に判断しないと、買ってから数百万〜数千万の損失に繋がる可能性があります。
そう、厄介なんです。擁壁って。
でも、各市町村に擁壁の建築確認申請がなされているものに関しては、そこまで心配される必要もありません。
もちろん、高台となりますから、街を一望出来たり、隣戸との高低差を利用し開放感を得たりと
メリットも多々あります。
この横浜は、擁壁地帯。
あまり見かけないエリアにお住いの方は、その多さにびっくりしちゃうでしょうねぇ、、、
記：宅地建物取引士 原田
