新築マンションの管理費・修繕積立金が異常に安いワケ

〜その「月1万円以下」の誘惑、乗るか反るか〜

夢の新築マンション、ランニングコストも夢みたい!?

「新築マンション、駅徒歩3分、南向き、月々の管理費・修繕積立金は合わせて10,000円！」

……え？ 安っ!!

しかも、共用施設にはラウンジ・ジム・キッズルーム付きでコンシェルジュまで常駐!?

あまりに夢のような条件に、思わず「この物件、今すぐ買うべき!?」と、

心が浮き立ってしまう方、多いのではないでしょうか。

ですが、ちょっと待ってください。

その安さ、将来の"請求書"を積み立てていないだけかもしれません。

今回は、新築マンションでよく見かける

「異常に安い管理費・修繕積立金」のワナ

について、解説します。

そもそも「管理費」と「修繕積立金」って何？

まずは基本の確認から。

●管理費とは？

日常の建物管理に使われるお金です。

• ・共用部（廊下やエントランスなど）の清掃費用

• ・エレベーターや消防設備などの点検・維持費

• ・コンシェルジュの人件費（いるなら）

• ・管理会社への委託料　など

• 
  

要するに、毎日マンションがちゃんと動いてるための「生活維持費」。

●修繕積立金とは？

将来の大規模修繕に備えて貯める“貯金”です。

• ・外壁の塗り替え

• ・屋上防水

• ・給排水管の交換

• ・エレベーターの更新

• 
  

10年・20年スパンで訪れる「マンションのメンテナンスのタイミング」に備えてお金を貯めておくのが、

この修繕積立金。

つまり、管理費は「今」、修繕積立金は「未来」のためのお金。

新築マンションは“安く見せる”のがウマい？

ここが今回の本題。

分譲会社の本音　「売るまでは印象が大事」

新築マンションの販売は、モデルルームでの印象がすべて。

そして、お客様が物件を比較する際、「月々の支払い」が重視されます。

たとえばAマンションとBマンションが同じような立地・広さ・価格だった場合、

管理費と修繕積立金がそれぞれ

• A：月8,000円

• B：月25,000円

• 
  

となっていたら…多くの人は「Aの方がおトクに見える！」と感じるのではないでしょうか。

はい、そのとおり。

でもこれ、将来の支出を無視して“今だけ安く見せてる”だけなんです。

実は“段階的増額方式”だった！

新築マンションの修繕積立金は、最初の数年間はとにかく低く設定されがちです。

例：よくある段階増額方式

「少しずつ上がるなら問題ないのでは？」と思うかもしれませんが、

10年後にドーンと倍以上になることもザラ。

しかも「予想以上に費用が足りない」となれば、

一時金で100万円単位の負担を求められるケースもあります。

もしくは、管理組合で金融機関から借り入れをするか。

この借り入れは、いざ売却となった際、敬遠される可能性も大きいところ。

「共用施設が豪華」＝維持費も豪華

最近の新築マンション、共用施設がものすごく立派です。

• ・プール

• ・フィットネスルーム

• ・ラウンジにワーキングスペース

• ・パーティルームにライブラリー

• 
  

まるで高級ホテル！…ですが、維持管理も高級ホテル並み。

たとえばプール。

水を循環・清掃し、室内の湿度管理もしっかりしないとカビや劣化の原因に。

それ、誰が払ってるのかというと…そう、住人の管理費から。

初期は安く見えても、ランニングコストが地味に、でも確実に効いてくるのがマンション管理の怖いところなんです。

「管理費安い＝管理が甘い」可能性も

まれに「管理費が異常に安い物件」があります。

• ・共用部の清掃が月1回だけ

• ・管理人が日中しかいない、もしくは非常勤

• ・自主管理で管理組合が実質機能していない

• 
  

一見すると「管理費が安い＝お得」な気がしますが、そのぶん管理が手薄になるのは避けられません。

結果として、資産価値の低下につながりかねないのです。

「じゃあ最初から高いほうがいいの？」正解は…

実は、新築マンションの本来あるべき修繕積立金は、

少なくとも月額15,000円以上が平均的とされています（ファミリータイプの場合）。

これより明らかに低い場合は、「見せかけの安さ」の可能性が大。

不動産の世界では、「安いには理由がある」が鉄則です。

実録！こんなはずじゃなかった事例

●ケース1：10年後に一時金80万円!?

新築時に修繕積立金が月3,000円だったマンション。
10年後に大規模修繕を迎え、「資金が全然足りません」と一時金の請求が…。

その額、1世帯あたり80万円！

もちろん、住民説明会は大荒れ。

「なんで最初からちゃんと設定してなかったの!?」という声に、

管理組合は「いや、それは売主が…」と責任のなすりつけ合い。

●ケース2：管理費安くてゴミ屋敷化!?

「管理費安い！」と喜んで入居したマンション。

管理人は週2日しか来ず、共用部の清掃は月1回。

→ そのうち、エントランスがゴミ袋で山盛りになり、住民から「誰が片づけるんだ！」と怒号が飛ぶ始末…。

結局、「安さ」より「現実的な維持力」

マンションは買って終わりではなく、住んでからが本番。

そして「修繕積立金の値上げ」や「一時金徴収」などは、将来のあなた自身にかかってくる問題です。

「今の安さ」に飛びつくと、「未来の請求書」に震えることになります。

【結論】“安い”という言葉には裏がある

マンションの管理費・修繕積立金が異常に安い場合、

• 
  

• ・将来の値上げが確定している

• ・設備が豪華で維持費が高騰する可能性あり

• ・管理が手薄で資産価値が下がる恐れあり

• 
  

という“裏の顔”を持っていることが少なくありません。

ですので、買う側も“見る目”が必要です！

新築マンションは美しく、魅力にあふれています。

でも、本当に安心できる暮らしを手に入れたいなら、「価格」や「間取り」だけでなく、

維持にかかるお金や仕組みにも目を向けることが大切です。

不動産会社としてのホンネを言えば、ちゃんと考えているお客様には、

こちらもしっかりした物件をご紹介したくなります。

長い付き合いになるマイホーム選び。

ぜひ、“今だけお得”ではなく、“ずっと安心”を選んでくださいね。

記：ライフプランナー 武井