Vol.315 ふと違和感を感じる道路がある
ふと違和感を感じる道路がある
立地から見える計画道路の存在
車で大通りを走っていると、ふと違和感を覚えることがあります。
・道路沿いの建物だけ背が低い
・奥にはマンションが建っているのに、手前は古い建物ばかり
・なぜか更地や駐車場が点在している
「なんでここだけ発展していないんだろう？」
実はその違和感、“計画道路”が関係している可能性があります。
今回は、不動産会社の視点から
・計画道路とは何か？
・なぜ建物が低くなるのか？
を分かりやすく解説し
１.計画道路とは何か？
まず「計画道路」とは、将来的に整備される予定の道路のことです。
都市計画の中で、
・道路の幅
・ルート
・整備時期（未定の場合も多い）
が定められています。
【すぐに工事されるわけではない】
ここが重要なポイントです。
計画道路といっても、
・すぐに工事が始まるとは限らない
・何十年もそのままのケースもある
という特徴があります。
つまり、「いつできるか分からない道路」でもあるのです。
２.なぜ建物が低くなるのか？
では、なぜ大通り沿いだけ建物が低いのでしょうか。
理由はシンプルで、将来取り壊される可能性があるからです。
制限①：建築制限がかかる
計画道路の区域内では、建物の建築に制限がかかることがあります。
例えば、
・木造などの簡易な構造のみ可
・一定の高さ制限
・移転しやすい建物
といった条件です。
つまり、大きな建物が建てにくいのです。
制限②：投資がしにくい
仮に建てられたとしても、オーナー側としては、
・いつ立ち退きになるか分からない
・長期的な収益が見込めない
という不安があります。
そのため、あえて小規模な建物にするケースが多いです。
制限③：銀行の評価も厳しい
金融機関も、計画道路にかかる土地には慎重です。
・担保評価が下がる
・融資条件が厳しくなる
といったことが起こります。
これにより、大きな開発が進みにくいという現象が生まれます。
【結果、手前だけ低い建物になる】
・道路に面した部分 → 制限あり → 低い建物
・奥の土地 → 制限なし → 高い建物
という構図になります。
これが、「手前だけ低い建物が並ぶ理由」です。
３.更地や駐車場が多い理由
同じ理由で、
・コインパーキング
・月極駐車場
・空き地
が多くなる傾向もあります。
なぜなら、いつでも明け渡せる使い方だからです。
また、計画道路で地上げた土地は、緑色のフェンスで囲まれている傾向あり。
４.計画道路はチャンスかリスクか
ここで気になるのが、「その土地は買って大丈夫なのか？」という点です。
■リスク
・将来立ち退きの可能性
・補償内容が不確定
・資産価値の不安定さ
■チャンス
・価格が相場より安い
・将来道路が整備されると価値上昇の可能性
・交通利便性が向上
つまり、ハイリスク・ハイリターン的な側面もあります。
【補償はどうなるのか？】
もし実際に道路整備が行われる場合、
・土地代
・建物補償
・移転費用
などが支払われます。
ただし、
・タイミングが不明確
・期待通りの金額になるとは限らない
という点には注意が必要です。
５.不動産会社としてのチェックポイント
計画道路が関係する土地では、必ず以下を確認します。
・都市計画図の内容
・対象範囲
・事業化の可能性
・過去の進捗
当然、買いたい人に対しては、不動産会社としては説明義務があります。
それでも、計画道路があっても気にしない人も一定数います。
なぜならば、計画道路って実際に工事するかしないか、
数十年経っても予定なし！なんてザラなんですね。
計画道路のはじまりは、戦後の復興です。
ですので、いまだに何もしていない計画道路は、結構な数があります。
計画道路とは名ばかりで、地上げするにも整理するにもお金も時間もかかり、
