Vol.59 道は“家の顔” 意外と知らない「道路付け」の重要性
道は“家の顔” 意外と知らない「道路付け」の重要性
今回は「物件探しを始めたばかりのあなた」にぜひ知っておいてほしい、ちょっとマニアックだけど超大事なテーマをお届けします。
その名も…「道路付け」！
「え？道路？なんでそんな地味なテーマを？」と思った方、要注意。
道路付けを甘く見ると、後々とんでもない落とし穴にハマるかも！？
この記事では、道路付けの意味からその重要性、注意点、そして“道路付けが良い”ってどういうこと？まで、分かりやすく解説していきます。
「道路付け」ってそもそもなに？
「道路付け」とは、簡単に言えば“その土地が、どの道路に、どう接しているか”という話です。
例えば、
・南側に6mの公道が通っている
・北側に2mの私道が接している
・西側にしか出入り口がない
などなど。
道路付けの種類や幅、方角によって、その土地の価値も使い勝手も大きく変わってくるのです。
まさに、「道は家の顔」なんです！
なぜそんなに大事なの？3つの理由
理由①：建築できるかが決まる！
建築基準法では、「接道義務」というルールがあります。
つまり、建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に、2m以上接していないといけないのです。
接していなければ…建築不可！
え？じゃあその土地買っても家建てられないの!?
…はい、そうなんです。
「安い土地だと思ったら道路に面してなかった」なんてこと、実際にあります。
理由②：再建築できるかにも関係
既存の古家付き物件を買う場合も要注意！
建築当時は合法でも、今は再建築不可というケースがあるのです。
「リフォームすればいいや」と思っていたら、建て替えできない！？なんてオチも。
“再建築不可”という言葉、見かけたら「道路付けどうなってる？」と疑ってください。
理由③：資産価値＆住み心地が変わる
接している道路の種類（公道or私道）、幅、方角によって、
・車の出し入れしやすさ
・日当たりや風通し
・防犯性
・ゴミ出しのしやすさ
・将来の資産価値
・解体、建築コスト
…すべてが変わってくるんです。
つまり道路付けは、「その土地の未来」を左右する最重要ファクター！
と、言える馬鹿に出来ないポイントです。
よくある道路付けパターンと特徴
① 南道路：王道人気！でも価格もお高め
日当たり良好、明るいリビングが作りやすい。
その分価格もプレミア価格に近く、競争率も高い！
「明るい家に住みたい」「将来売りやすい土地がいい」なら、南道路は王道中の王道です。
② 北道路：実は設計次第で“穴場”になる
一見地味な北道路。
でも、南側に庭を取りやすいので、リビングにたっぷり日が入ります。
道路に面していないから、プライバシーも◎。
そして、建物の高さも南道路より取れます。斜線規制が逃がしやすいというマニアックな話。
価格も控えめなので、設計センス次第で“隠れ家風”の素敵な住まいに！
③ 東・西道路：朝派？夕方派？
東道路：朝日が気持ちいい！ 西道路：夕日がドラマチック！
ただし、西日は夏場ちょっと暑い…などもあり。
あなたのライフスタイルに合わせて選ぶと◎。
④ 旗竿地：安さと引き換えの覚悟
“竿”の部分が細い通路、“旗”の部分が敷地。 安い・静か・プライバシー重視の方には合うけど、
・車の出入りがしにくい
・道路に面していないから再建築に制限がある
・日当たり、風通しがネック
といったデメリットも。
購入前に「これは安いのか？それともリスクなのか？」の見極めが超重要！
私道と公道、何が違うの？
道路付けの話になると、出てくる「私道」と「公道」の違い。
公道：国・都道府県・市町村が管理している道路。維持費不要。
私道：個人が所有する道路。管理責任あり。通行トラブルの可能性あり。
「私道負担なし」と「私道負担あり」では、将来的な費用も違ってきます。
「前面道路は私道。持分なし。」なんて言われたら要注意！
住宅ローンが通らないこともしばしば起こります。
それ以上に、将来のリスクとしてはちょっと高めだったりします。
じゃあどう見極めればいいの？
ポイントは以下の通り
・幅員（道路幅）は4m以上あるか？
・前面道路は公道か？私道なら持分あるか？
・接道義務は満たしているか？
・どの方角に接しているか？
・ゴミ収集や駐車のしやすさは？
不動産屋さんは「方角」「接道長さ」「道路種別」など記載してくれるはずです。
・一見、道路っぽく見えても、実は通路だった！
・他人所有の宅地だった！
なんてことも、あります。
頑張れる方は、道路の謄本を上げてみれば、イッパツ解消！
まとめ：いい家は“いい道”から！
物件探しの際、ついつい内装や間取り、駅距離ばかりに目が行きがち。
でも…！
「どの道路にどう接しているか？」 これが、その物件の“将来の可能性”を決めます。
道路付けが良い＝建築もできる・暮らしやすい・将来も売りやすい！
家は買って終わりじゃありません。 暮らしが続き、資産にもなるものです。
「良い物件」は「良い道路付け」から。
ぜひ次の物件内見では、家だけでなく“道路”もじっくり観察してみてください。
記：宅地建物取引士 原田
