リフォーム頑張ったのに…なんで査定に反映されないの!?

～売主の「熱意」と査定の「現実」の間にある深い溝～

「うち、めちゃくちゃ手入れしてるんです！」という売主あるある

売却を考えているマイホームの相談で、よくあるこのセリフ。

‍「この家ね、リビングの床、無垢材に変えたの」
‍「キッチン、数年前に200万円かけてリフォームしたのよ！」
‍「浴室乾燥機も最新のに交換済みでね…これは査定プラスでしょ？」

──はい、気持ちはとてもよくわかります。

家を大切に育ててきた歴史、投資してきたお金、こだわってきた間取り、色、素材……。

「この良さを分かってくれる人に売りたい！」

「当然、高く評価されるよね？」

──でも、現実はこうです。

査定額には、なかなか反映されにくいんです。

ガーンッ！！！！

 なぜリフォームしても高く評価されにくいのか？

それには、冷静かつ現実的な理由があるんです。

▼ 理由①：買主は“感情”より“現況”を見る

買主側は、あくまで「いまの家の状態」で評価します。

売主の「昔ここに○○万円かけた」は、

正直、買主にとってはどうでもよい話だったりします（ごめんなさい…！）。

「いま、このキッチンが自分にとって使いやすいか？」

「床材が高級かどうかより、傷んでいないか？」

つまり、

“過去の努力”より“今の印象”が査定に直結するのです。

▼ 理由②：リフォームが“趣味”に近い場合も…

たとえば、こんなケース。

• 南欧風のアイランドキッチン（でも料理しにくい）

• 
  

• 吹き抜けの開放感！（でも冷暖房が効きにくい）

• 
  

• 大理石の床！（でも滑って危ない）

• 
  

売主：「ここに300万円かけたのよ！」
買主：「え…それ、撤去したいかも…」

つまり、高額リフォームが逆に“マイナス査定”にすらなることも。

▼ 理由③：査定は“市場相場との比較”で決まる

不動産の査定とは、「周囲の同条件の物件と比較して、いくらで売れそうか」という予測です。

つまり…

• 近所の築20年・80㎡・マンション → 3,000万円で売れている

• 
  

• あなたの物件も築20年・80㎡ → だいたい3,000万円になる

• 
  

このように、「過去にいくらかけたか」ではなく、相場の数字で決まるのです。

売主の心情：なぜ納得しづらいのか？

ここで、売主さんのモヤモヤを整理してみましょう。

☑ 自分で選び、時間とお金をかけたから愛着がある

当然です。長年住んでいれば、家は“モノ”ではなく“思い出の詰まった存在”。

自分の手でDIYした棚
家族団らんを支えてきたダイニング
子どもが最初にお風呂に入ったバスルーム

──そんな思い出に価格がつかないことが、寂しいのです。

☑ リフォーム代を「投資」として回収したい気持ち

売主：「あのリフォーム費用、300万円。10年住んだから…残価で150万円ぐらいはプラスになるよね？」

実際には、

「リフォームの費用＝売却価格に直結」はほぼあり得ません。

むしろ、リフォームして10年も経てば「使用感あり」とみなされるため、

査定上は“経年劣化込み”の価格になることも…。

「じゃあ、リフォームって損なの？」という疑問に答えます

ここまで読むと、「え、じゃあリフォームって意味ないの!?」と思うかもしれませんが、そうではありません！

▼ 実は、査定ではなく“売れやすさ”に貢献する！

「フルリフォーム済」とあると、買主の印象は確実に良くなります。

特に以下のようなポイントは人気

• ・キッチンや浴室の設備が新しい

• ・クロスや床がきれい

• ・外観や共用部が手入れされている

• 
  

つまり、

売却価格は上がらなくても、“すぐ売れる物件”になりやすい！

▼ 「よく手入れされていた」と印象を与える

「この家、大事にされてたんだなぁ」と思わせることができれば、買主の“安心感”がぐっと増します。

これが決断の後押しになるのです。

▼ 特定の層には刺さるリフォームもある

たとえば、

• ・バリアフリー化

• ・ペット対応床材

• ・収納強化型間取り

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など、需要がハマる買主にとっては“価値あるリフォーム”に映ります。

売却に向けて心がけたい“現実的なマインドセット”

最後に、売主として後悔しないための心構えをお伝えします。

① 「思い出は思い出、価格は価格」と分けて考える

売主にとっては“かけがえのない家”でも、市場では“多数ある物件のひとつ”という見られ方をします。

そこにギャップがあると、落胆や怒りにつながりやすい。

気持ちと金額は、いったん分離して冷静に整理しましょう。

② 査定は複数社で比べてみる

１社だけの査定で「思ったより安い！」とショックを受ける前に、必ず3〜5社程度の相見積もりを取ることをおすすめします。

その上で、

「うちは価格よりスピード重視」なのか
「少し時間がかかっても高く売りたい」なのか

売主自身の優先順位を明確にしておくと、冷静な判断ができます。

③ 「売却活動中にできる工夫」に目を向ける

・写真撮影前に掃除・整理整頓
・不要家具の処分
・日当たりの良い時間帯に内見設定

など、「印象アップのちょっとした努力」で、買主の印象はガラリと変わります！

愛着と査定のズレは“当たり前”。でも工夫でカバーできる！

• リフォーム代＝査定アップには直結しない

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• 査定は“現況”と“市場相場”で決まる

• 
  

• 愛着は評価されないけれど、印象には影響する

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• 売却時の工夫や戦略で“希望価格”に近づけることは可能！

家の価値は「お金」だけじゃありません。

あなたの手で育ててきたその家には、確かな“物語”があります。

その物語を伝えつつ、冷静にマーケットを見て、

最良の売却ができるよう、まずは現実と向き合うことから始めてみてください。

稀に、

「なんでリフォームしたのにプラスにならないんだ！」

「そんな査定なら他に行く！」

なんて言ってこられる方もおります。

上記の様に、気持ちは分かります。

でも、当社の査定結果と市場は違うので、

「希望価格で市場に出すことはできますが、成約の可能性は低く、時間もかかるかと思います」

と、言っています。

査定額が高いから、それで売れるではありません。

あなたが仕事をしていて販売している商品やサービスと、不動産は同じです。

辛いのですが、それが現実なんです…。

リフォームは、それまでに住むことでのメリットがたくさんあった。

それは、買主には無関係になってしまうんです…。

記：宅地建物取引士 原田