相続税が発生するラインと節税テクニック

― 不動産を持つ人必見！プロが教える賢い相続対策 ―

「家や土地を相続するとき、相続税はどのくらいかかるの？」

「節税できる方法はあるの？」

相続は突然やってくるケースも多く、事前に知識を持っておくことが非常に重要です。

特に不動産を所有している方は要注意。

不動産の評価方法や節税テクニックを知らないまま相続すると、思わぬ税負担が発生することもあります。

今回は、

■相続税が発生するライン

■不動産評価の基本

■プロが教える節税テクニック

■売却・活用による相続対策

を分かりやすく解説します。

1. 相続税がかかる人・ラインを知ろう

まずは基本的なことから。相続税が発生するのは、相続財産が基礎控除を超えた場合です。

▼ 基礎控除額の計算式

基礎控除額=３,０００万円+６００万円×法定相続人の数

例1：法定相続人が妻と子２人の場合

• 法定相続人の数：３人

• 基礎控除額 = ３,０００万円 + ６００万円 × ３人

• 基礎控除額 = ３,０００万円 + １,８００万円 = ４,８００万円

• 
  

→ この場合、相続財産の合計が４,８００万円を超えると相続税が発生します。

ポイント：現金だけでなく、不動産や株式、貴金属も合計して計算します。

2. 不動産の評価方法

不動産の相続税評価額は、路線価方式または固定資産税評価額をベースに計算されます。

▼ 土地の評価

路線価方式（都市部）

国税庁が公表する路線価 × 面積

接道の状況や形状による補正もあり

倍率方式（地方・路線価なし）

固定資産税評価額 × 倍率

▼ 建物の評価

固定資産税評価額が基準

築年数や構造によって減価償却が適用される場合あり

注意：評価額は市場価格とは異なります。

相続税申告では「相続税評価額」で計算されるため、売却価格より高く課税されるケースもあります。

3. 相続税の税率・計算例

相続税は、法定相続分ごとに課税されます。税率は累進課税で１０％～５５％です。

課税価格（法定相続分）	税率	控除額
１,０００万円以下	１０%	０
３,０００万円以下	１５%	５０万円
５,０００万円以下	２０%	２００万円
１億円以下	３０%	７００万円
２億円以下	４０%	１,７００万円
３億円以下	４５%	２,７００万円
６億円以下	５０%	４,２００万円
６億円超	５５%	４,７００万円

例：法定相続分１,５００万円の場合

税率：１５％

控除額：５０万円

相続税 = １,５００万円 × １５％ − ５０万円 = １７５万円

この計算を法定相続分ごとに行い、合計が納付額になります。

4. 不動産を活かした節税テクニック

相続税は現金だけでなく不動産も含めて課税されます。

上手に不動産を活用することで、節税が可能です。

▼ ① 小規模宅地等の特例

居住用・事業用の土地に適用

最大８０％の評価減が可能

条件：被相続人または相続人が継続して居住・事業をしていた場合

例：評価額５,０００万円の土地 → ８０％減 → 相続税評価額は１,０００万円に

▼ ② 贈与による生前対策

年１１０万円までの贈与は非課税（暦年贈与）

相続開始前３年以内の贈与は相続税に加算される点に注意

▼ ③ 不動産投資用物件の活用

賃貸中の住宅やマンションは、借地権割合・貸家建付地割合で評価減

相続税評価額を下げながら収益も得られる

▼ ④ 生命保険の非課税枠を活用

相続人１人あたり５００0万円 × 法定相続人の人数まで非課税

現金で納税資金を準備しやすい

5. 共有名義・分割の工夫

家や土地を相続する場合、複数人で共有名義にすることで節税効果が出る場合があります。

土地を複数人で分けることで、小規模宅地の特例を最大限活用

分割方法によっては評価額を下げ、相続税を軽減可能

注意：共有名義は売却や管理が複雑になるため、専門家のアドバイスが必須です。

6. 相続税を節税しつつ安全に売却するポイント

不動産を相続したら、節税だけでなく売却戦略も重要です。

▼ ステップ１：評価額を正確に把握

路線価・固定資産税評価額を基に税額シミュレーション

税理士や不動産会社と相談

▼ ステップ２：売却か活用かを判断

相続税が高額になる場合 → 売却して現金化

長期保有で賃貸収入を得る場合 → 賃貸運用と節税を組み合わせる

▼ ステップ３：売却時のタイミングを考慮

不動産市況が良い時期に売ると、高額売却＋相続税対策が両立可能

空室や老朽化が進む前に売却するのが安心

7. 専門家の活用がカギ

相続税の計算や節税対策は複雑で、間違えると大きな損失につながります。

税理士：税額計算・贈与・生前対策

不動産会社：評価額算定・売却戦略・活用方法

弁護士：相続争い・遺産分割協議のサポート

プロに相談することで、安心して節税・売却・活用が可能です。

8. 相続税対策は不動産とセットで考える

■相続税は基礎控除を超えた財産に課税される

■不動産評価は市場価格と異なるため注意

■小規模宅地等の特例や贈与、生前対策で節税可能

■売却・賃貸活用と組み合わせて総合的に検討する

不動産は、節税にも売却戦略にも活用できる資産です。

相続税の知識とプロのアドバイスを組み合わせることで、安心・安全・賢い相続が可能になります。

当社では、相続税対策を見据えた不動産活用・売却プランを提案しています。

■適正価格での売却

■賃貸活用による節税

■相続税の試算・シミュレーション

不動産をどう活かすかで、相続後の生活や資産形成が大きく変わります。

プロと一緒に、あなたに最適な相続・売却戦略を考えましょう。

記：ファイナンシャルプランナー 菊池