Vol.312 地図が好きな人は公図も楽しいよ？
地図が好きな人は公図も楽しいよ？
〜“ただの図面”が宝の地図に変わる瞬間〜
地図が好きな人っていますよね。
・旅行に行く前に地図を見るのが楽しい
・知らない街でも歩くとワクワクする
・細い路地や抜け道に興味がある
そんな方にぜひ知ってほしいのが、「公図（こうず）」の世界です。
正直に言うと、公図は一見すると「なんだか分かりにくい図面」です。
でも、地図が好きな人が見ると、途端に“面白いもの”に変わります。
今回は、不動産会社の視点から、地図好きの方にこそ伝えたい公図の魅力をお話しします。
１.公図とは“ざっくりした土地の地図”
まず簡単にいうと、公図とは土地の区画を示した図面です。
ただし、
・縮尺は曖昧
・形も正確ではない
・古い情報がベース
という特徴があります。
つまり、正確な地図というより“関係性の地図”です。
個人や法人、行政が日本の土地は所有しています。
住所とは違う地番と言う形でそれぞれの土地は番号化されていて、
この公図には、その地番がルビされているものとなります。
その地番を元に謄本を取得すると所有者が分かる仕組みに。
個人情報ではありませんから、公図も謄本も誰でもお金さえ出せば簡単に取れます。
地図好きがハマる理由①：現実とのズレ
地図好きの方は、「現地と地図の違い」を楽しむ傾向があります。
公図はまさにそれ。
・実際の建物と形が違う
・道路の幅が全然違う
・曲がっているはずの道が直線
こうしたズレを見ると、「なんでこうなってるんだろう？」という興味が湧いてきます。
地図好きがハマる理由②：昔の痕跡が残っている
公図は、過去の土地の使われ方をそのまま残していることがあります。
例えば、
・昔の農道
・水路
・あぜ道
これらがそのまま区画として残っていることも。
つまり公図は、“昔の地図”が現在に重なっている状態なのです。
地図好きがハマる理由③：不思議な形の土地
公図を見ていると、
・極端に細長い土地
・三角形の土地
・途中で折れ曲がる境界
など、普通では考えにくい形が出てきます。
これを見ると、「どうしてこんな形になったのか？」と考えたくなります。
その理由を探るのが、また面白いのです。
地図好きがハマる理由④：道の正体が分かる
普段何気なく歩いている道も、公図で見ると違った見え方をします。
・これは公道なのか
・私道なのか
・昔は通路だったのか
など、“道の正体”が見えてくるのです。
道路と思っていた場所が、実は水路だったなんてよくある話。
地図好きがハマる理由⑤：分筆のドラマ
土地は一度作られたら終わりではありません。
・売買
・相続
・分割
によって、どんどん形が変わります。
これを分筆（ぶんぴつ）と言います。
公図を見ると、
・途中で区切られた跡
・無理やり分けた形
が見えてきます。
つまり、人の歴史が公図には刻まれているのです。
２.実際の現場ではこう見ている
不動産会社として公図を見るときは、単なる興味ではなく、
・境界の確認
・権利関係の把握
・建築上の問題における過去の状況調査
といった目的があります。
例えば、
・細い通路の奥にある土地
・共有地が絡む区画
などは、注意が必要なポイントになります。
３.公図は「宝の地図」になる
地図好きの方にとって、公図は宝の地図のような存在です。
なぜなら、見方を知ることで、
・土地の成り立ち
・使われ方
・隠れた特徴
が分かるからです。
もちろん、公図は正確ではありません。
現実の世界では、合わせて測量図や現地確認と合わせて判断する必要があります。
４.家探しにも役立つ視点
公図の見方が分かると、家探しでも役立ちます。
例えば、
・接道がきちんとあるか
・使いにくい形ではないか
・将来的にトラブルになりそうか
といった点が見えてきます。
まぁ、不動産会社が日常的に行っている作業でもありますから、
私たちからすると楽しめないってのはありますね。。。
もし興味があれば、
・気になる物件の公図を見る
・自宅周辺の公図を見る
だけでも十分楽しめます。
「あの細い道ってこうなってたのか！」
「この土地、昔分かれてるな」
といった発見があるはずです。
富士山やタワーマンション、海岸沿いなど見てみるとちょっと面白いですよ。
その場合は、公図だけでなく謄本も合わせてでないと半減しちゃうかもですが、、、
一つの場所なのに、土地１００個くらいに分かれているなんて場合もあります。
記：ライフプランー 武井
