Vol.412 不動産買取業者はどこを見て価格を決めるのか？
その査定方法・査定額の裏側を公開！
「不動産買取の査定額は、何を基準に決めているの？」
「同じ家なのに、買取業者によって金額が違うのはなぜ？」
「提示された買取価格は、本当に適正なの？」
不動産売却を考えた時、
特に最近では、
・早く売却したい
・近所に知られず売りたい
・相続した空き家を処分したい
・築年数が古く仲介では売れるか不安
という理由から、不動産買取を選択する方が増えています。
しかし、
買取業者は、単純に「周辺の売買価格」
購入後に、
・リフォームできるか
・再販売できるか
・どれくらい利益を確保できるか
・どんなリスクがあるか
を細かく分析しています。
今回は、不動産会社の視点から、不動産買取業者が査定時にどこを見て価格を決めているのか？
について詳しく解説します。
１.そもそも不動産買取とは？
不動産買取とは、売主から不動産会社や買取業者が直接購入する売却方法です。
＜一般的な仲介売却の場合＞
売主
↓
不動産会社
↓
購入希望者
という流れになります。
＜不動産買取の場合＞
売主
↓
買取業者
という直接取引になります。
そのため、
・買主を探す期間が不要
・広告掲載をしなくても売却できる
・契約から現金化までが早い
というメリットがあります。
一方で、購入後にはリフォーム、販売活動期間の金利、所有期間中の管理費や税金などの費用を負担します。
そのため、
言うても、商売なので利益が出せる事が前提です。
２.買取価格は「再販売できる価格」から逆算される
不動産買取業者が最も重要視するのは、購入後にいくらで販売できるか？という点です。
例えば、市場で３,
しかし、買取業者は、そのまま３,０００万円で買うことは基本的にありません。
なぜなら購入後に、
・リフォーム費用
・解体費用
・広告費
・人件費
・税金
・利益
を確保する必要があるからです。
つまり、販売予想価格－必要経費－利益＝買取価格となります。
買取業者が見るポイント①「立地」
不動産価格で最も重要と言われるのが、立地です。
建物は古くなりますが、土地の価値は残ります。
買取業者は、
・駅からの距離
・周辺環境
・需要の有無
・将来的な売りやすさ
を確認します。
例えば、駅徒歩５分の中古マンションと、駅徒歩２０分の中古マンションでは、
同じ築年数でも評価は大きく変わります。
買取業者が見るポイント②「土地の形」
土地の場合、形状も重要です。
確認されるポイントは、
・整形地か？
・旗竿地か？
・間口が狭くないか？
・建築しやすいか？
です。
特に土地買取では、購入後に新築住宅を建てて販売するケースがあります。
そのため、「どんな建物が建てられるか？」が価格に影響します。
買取業者が見るポイント③「建物の状態」
中古住宅の場合、建物状態は重要な判断材料です。
確認するポイントは、
・築年数
・雨漏りの有無
・シロアリ被害
・設備状態
・給排水管
・外壁状態
などです。
築年数が古い場合、建物として使えるのか？解体した方が良いのか？を判断します。
買取業者が見るポイント④「リフォーム費用」
買取業者は購入後、そのまま販売するとは限りません。
多くの場合、リフォームやリノベーションを行います。
そのため、「どれくらい費用がかかるか？」を計算します。
例えば、同じ築３０年マンションでも、
・水回り交換だけで済む物件
・全面リフォームが必要な物件
では評価が変わります。
買取業者が見るポイント⑤「管理状態」
マンションの場合、建物全体の管理状態も重要です。
確認されるポイントは、
・修繕積立金の金額
・大規模修繕履歴
・管理組合の運営状況
・長期修繕計画
などです。
室内が綺麗でも、マンション全体の管理状態が悪い場合、再販売が難しくなる可能性があります。
買取業者が見るポイント⑥「売却しやすい物件か？」
買取業者にとって、最も避けたいのは買った後に売れない物件です。
そのため、以下のようなポイントも確認します。
・需要があるエリアか？
・住宅ローンが利用できる物件か？
・特殊な条件がないか？
・再販売ターゲットが明確か？
です。
この調査次第でも価格が前後します。
３.なぜ買取業者によって査定額が違うのか？
同じ不動産でも、業者によって査定額が違うことがあります。
理由は、会社によって得意分野が違うからです。
Ａ社→中古マンション再生が得意
Ｂ社→土地分譲が得意
Ｃ社→投資用物件が得意
という違いがあります。
そのため、物件の特徴と業者の得意分野が合えば、高い評価になる可能性があります。
【その前の前提として、仲介売却と買取、どちらを選ぶべき？】
不動産売却では、仲介と買取のどちらが良いか迷う方もいます。
＜仲介向きの方＞
・時間をかけても高く売りたい
・市場価格で売却したい
・購入希望者を広く探したい
＜買取向きの方＞
・早く現金化したい
・周囲に知られたくない
・内覧対応が面倒
・古い家を売却したい
・相続不動産を処分したい
どちらが正解ということではありません。
大切なのは、自分の売却目的に合った方法を選ぶことです。
４.少しでも高く買取してもらうためのポイント
不動産買取でも、準備によって評価が変わる場合があります。
① 物件資料を整理する
・建築確認書類
・修繕履歴
・リフォーム履歴
などがあると評価しやすくなります。
② 不具合は隠さない
売却前に、「悪い部分を隠したい」と思う方もいます。
しかし、不動産取引では後々トラブルになる可能性があります。
最初から正確な情報を伝えることで、適正な査定につながります。
③ 複数の買取業者に相談する
１社だけの査定では、その価格が適正なのか判断できません。
複数の意見を聞くことで、より納得できる売却につながります。
④信頼できる仲介業者に一括で任せる
不動産ならココに任せる！と言える会社があるのであれば、そこに丸投げするのもアリです。
個人として買取業者に相談すると、いわゆるプロ同士の話にはなりません。
プロ同士としての話は、交渉力も備わっているケースが多いため、仲介手数料は発生するものの、
より安全に、より手残り額を高めにと、交渉してくれます。
（安すぎる買取価格には注意が必要）
不動産売却では、今すぐ買います！、他社より高く買います！という営業もあります。
しかし、極端に高い査定額を提示して、後から条件変更するケースもあります。
重要なのは、査定根拠や契約条件を金額の提示と同時に確認する事です。
仲介とは違い、買い取りとなるとどうしても価格は安くなります。
それでも、買替時や相続時など、
いつ売れるか分からないリスクよりも、すぐに確実に！と言うメリットを取る方もいます。
もちろん、少しでも高い方が良いに決まってますが、
その差額を時間や他の事でどう変換できるか？です。
最短で１週間などで現金化できる買取業者もいれば、１か月かかる場合もあります。
物件によって、確認する内容の大小はありますが、
ある程度経験している買取業者であれば、マンパワー次第で早く確実に売却する事も可能。
当社でも買取を行っていますが、基本的には１～２週間以内に完結出来ています。
また、当社で買取出来ないと判断した場合、繋がりのある買取業者へ打診も出来ます。
しかも、その際の仲介手数料は頂いておりません。
お手伝い的な感じにはなってしまいますが、よくやってくれた！って思って頂けるなら、
お手数料、喜んでお受けいたします。笑
記：宅地建物取引士 原田
