Vol.426 年収４００万円～６００万円層の住宅ローン最適な借入額とは？
年収６００万円なら、いくらまで借りられるのか？
住宅ローンの審査では、「返済負担率」という指標が重要です。
これは、年収に対する年間返済額の割合のこと。
銀行の審査基準は通常、返済負担率３５%～４０%ですが、実際に無理なく返済を続けるには２０～２５%に抑えることが理想とされています。
年収６００万円の場合、計算は以下の通りです。
年間返済額の目安 = 年収６００万円 × ２５% = １５０万円 → 月々の返済額 = １５０万円 ÷ １２ヶ月 = １２.５万円
この月々１２.５万円で返済できる借入額は、３５年ローンで約４,２００万円。これが「無理のない範囲」です。
＜銀行が貸してくれる額と、実際に返せる額は違う＞
銀行の返済負担率審査（４０%）で計算すると、年収６００万円なら年間２４０万円、月々２０万円の返済が可能と判定されます。
この場合、借入可能額は約６,０００万円になります。
しかし、ここに落とし穴があります。
月々２０万円の返済では、他の生活費がひっ迫します。
食費、光熱費、保険、自動車ローン、子どもの教育費など、人生には多くの支出があります。
転職、病気、失業などのリスクも考慮すると、銀行が「貸してくれる額」と「実際に返せる額」は大きく異なるのです。
＜年収別の現実的な借入目安＞
| 年収 | 無理のない月返済額 | ３５年ローン借入額 | 銀行審査最大額（参考） |
|---|---|---|---|
| ４００万円 | ８.３万円 | ２,８００万円 | ４,０００万円 |
| ５００万円 | １０.４万円 | ３,５００万円 | ５,０００万円 |
| ６００万円 | １２.５万円 | ４,２００万円 | ６,０００万円 |
＜頭金がどれだけ影響するか？＞
３,０００万円の物件を購入する場合：
- 頭金なし：借入３,０００万円、月返済約９.２万円（３５年）
- 頭金１０%（３００万円）：借入２,７００万円、月返済約８.３万円
- 頭金２０%（６００万円）：借入２,４００万円、月返済約７.４万円
頭金を１０%増やすだけで、月々の返済が１万円近く下がります。
この差は、年間１２万円、人生３０年で３６０万円の余裕を生み出します。
＜年収６００万円層が失敗しやすいパターン＞
パターン①：銀行の「貸してくれる額」で借り過ぎる
年収６００万円で６,０００万円の借入をした場合、月々２０万円の返済が必要です。
手取りが約４５０万円なら、年間１２０万円（手取りの２６%）を返済に充てることになり、生活が圧迫されます。
パターン②：変動金利で現在の低金利に頼る
２０２４～２０２５年、金利は比較的低い水準にあります。しかし、変動金利を選ぶと、今後の金利上昇で月返済が増える可能性があります。
年０.５%の金利上昇で、月返済は約２～３万円増えることもあります。
パターン③：子どもが生まれた後の資金計画の甘さ
子ども１人の教育費は約１,０００万円。年収６００万円で、月返済が１２.５万円なら、子どもの教育費を貯蓄する余裕は限定的です。
１人目の子どもだけなら何とかなっても、２人目、３人目となると、教育費の捻出が困難になります。
＜年収６００万円で安心して返済するための条件＞
- 月返済は手取りの２０%まで（手取り３０万円なら月返済６万円）
- 頭金は２０%以上用意（３,０００万円物件なら６００万円以上）
- 固定金利で３０年ローン（変動金利の金利上昇リスク回避。でも、金利と相談）
- 予備資金として１００万円以上を貯蓄継続（万が一の時の対応）
実例：年収６００万円で失敗した夫婦
当社で相談された夫婦（夫年収６００万円、妻年収３００万円、世帯年収９００万円）は、銀行の審査で５,５００万円の借入が可能と判定されました。
彼らは「銀行が貸してくれるなら大丈夫」と考え、５,０００万円で物件を購入しました。
しかし、２年後に妻の転職で年収が１５０万円に低下。月返済１６万円が家計を圧迫し始めました。
さらに子どもが生まれて教育費も増加。現在、彼らは月々の支払いで綱渡り状態です。
逆に、最初から「月１２万円が限界」と判断し、３,５００万円の物件を購入していれば、人生に余裕が生まれていたはずです。
＜自営業者・フリーランスの場合はさらに慎重に＞
自営業者やフリーランスの場合、「手取りの年収」が不安定です。
銀行は過去３年の平均所得で審査しますが、実際には変動します。
過去３年の平均が６００万円なら、実際は４００万円の年もあるかもしれません。
その場合、会社員の年収６００万円とは異なる「リスク」を抱えています。
自営業者なら、会社員の同じ年収額より１段階低く想定して、借入額を決めるのが賢明です。
【結論：「銀行が貸してくれる額」ではなく「人生で返せる額」を基準に】
年収６００万円層の最適な借入額は、銀行の基準ではなく、ご自身の人生設計から逆算すべきです。
子どもの教育費、両親の介護費、自分たちのセカンドライフなど、人生には多くの出費があります。
その中で、「月返済いくらなら無理なく続けられるか」を考えることが、後悔のない住宅購入につながるのです。
津田商会では、年収や貯蓄だけでなく、今後のライフプランから、ご自身にとって「本当に無理のない借入額」をシミュレーションいたします。
いつ、何が起こってもおかしくない時代です。
お金を貸す銀行は、基本的にはあなたの将来の最悪の想定には無慈悲です。
今も将来も見据えられるのは自分自身のみ。
だからこそ、慎重にならないと本当はいけないものだと思います。
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
