Vol.436 任意売却と差し押さえ。。。
借金返済できない人の最後の手段
経済的な困難により、住宅ローンの返済ができなくなった場合、「任意売却」と「差し押さえ」という２つの選択肢があります。
この２つは大きく異なり、その選択が人生に大きな影響を与えます。
本記事では、この重要な選択肢の違いと対応方法を解説します。
＜ローン返済困難に至る典型的なケース＞
ケース①：失業または給与減少
会社のリストラや転職による給与減少で、月々のローン返済ができなくなる。
ケース②：個人事業主の業績悪化
自営業の業績が悪化し、安定的なローン返済ができなくなる。
ケース③：病気または事故
本人または家族の病気や事故により、医療費が増加し、ローン返済に充てられなくなる。
ケース④：離婚
離婚に伴い、生活費が増加し、ローン返済能力が低下する。
＜「任意売却」と「差し押さえ」の違い＞
ー任意売却とはー
ローン残債がある不動産を、銀行の同意の下で売却する方法です。
売却代金でローンを完済できなくても、銀行が同意すれば売却が可能になります。
メリット
- 相場に近い価格で売却できる（市場で売却するため）
- 売却のスケジュールを自分たちで決定できる
- 引越し先の準備ができる
- 生活に対する心理的な負担が軽い
デメリット
- 売却後も、ローン残債が残る。残債は返済し続ける必要がある
- 信用情報に傷が付く（７年間、ローン審査が厳しくなる）
- 仲介手数料などの費用が発生
ー差し押さえ（競売）とはー
銀行がローン返済を催促し返済がない場合、銀行は裁判所に訴えて、その不動産を強制的に売却させる方法です。
メリット
- 本人の意志に関係なく、強制的に売却が進む
- 売却代金はローン残債に充てられ、本人の債務が軽減される可能性
デメリット
- 相場より３０～５０%安く売却される（競売で売却するため、買い手の数が限定される）
- 売却スケジュールは裁判所が決定（本人の準備時間がない）
- 最終的に、失業や給与減少に加えて、家までも失う
- 競売の手続きが「新聞に掲載される」などで、近所に知られる可能性がある
- 信用情報に傷が付く（７年間以上、ローン審査が困難）
＜任意売却と差し押さえの経済的比較＞
↓ローン残債２,５００万円、現在の物件評価額２,０００万円の場合↓
任意売却 - 売却価格：２,０００万円（市場相場で売却） - ローン返済：２,０００万円 - 残債：５００万円（返済を続ける必要あり） - 仲介手数料など：約７０万円（売却代金から差引） - 実質的な損失：５００万円 + ７０万円 = ５７０万円 差し押さえ - 売却価格：１,２００万円（相場の６０%で売却） - ローン返済：１,２００万円 - 残債：１,３００万円（返済を続ける必要あり） - 実質的な損失：１,３００万円差分：差し押さえの方が７３０万円も損失が多い
つまり、任意売却の方が、経済的には圧倒的に有利です。
＜任意売却を選択するために必要なこと＞
①銀行に相談する（返済困難を早期に伝える）
返済ができなくなったら、すぐに銀行に相談します。
銀行は、「返済計画の見直し」や「返済猶予」などの対応を考えてくれることがあります。
②任意売却を専門とする不動産会社に相談
任意売却は、通常の不動産売却とは異なります。
銀行との交渉、残債の返済計画など、複雑な手続きが必要です。
任意売却の専門家に相談することが重要です。
③売却活動を開始する
銀行の同意を得た後、市場で売却活動を開始します。
相場に近い価格での売却を目指します。
④残債の返済計画を立てる
売却代金でローンを完済できない場合、残った債務の返済計画を、銀行と交渉します。
多くの場合、月々数万円程度の返済額で、合意することができます。
＜任意売却により、人生を再スタートできた事例＞
Ｒさんは、不動産投資で失敗し、３件のアパートローンが残っていました。業績悪化により、返済ができなくなりました。
当初、Ｒさんは「差し押さえされるしかない」と考えていました。
しかし、任意売却の専門家に相談した結果、
- ３件のアパートを、市場相場で売却
- 合計で、ローン残債の８０%を返済
- 残りの２０%（約６００万円）について、銀行と月々５万円の返済計画を合意
- １２０ヶ月（１０年）で返済を完了予定
この結果、Ｒさんは「人生の再スタート」が可能になりました。
もし差し押さえされていれば、相場の６０%で売却され、さらに大きな負債が残っていたはずです。
【結論：ローン返済困難な場合は「任意売却」を優先検討】
ローン返済ができなくなった場合、「差し押さえ」という最悪のシナリオを避けるために、早期に銀行に相談し、任意売却を検討することが重要です。
任意売却により、経済的な損失を最小限に抑え、かつ生活への心理的な負担も軽減することができます。
当社では、ローン返済困難の状況についても、任意売却の専門家との連携による、適切なサポートを行っています。当然、秘密は守られます。
買った時の事を思い出すと、嬉しさや希望などの明るい未来が想像出来たと思います。
それでも、その後の状況次第では、このような結果になってしまうのも人生なのかもしれません。
こうした事は、所有者であれば無関係とは言えない現実的な事。
だからこそ、少しでも不安や悩みになるのであれば、出来る限り早めに相談する事で解決できる可能性はあります。
最悪の事態になる前に、一人で悩みを抱え込まない。
それが、最初に出来る対策なのかもしれません。
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
横浜市の不動産会社 津田商会
