Vol.309 ガソリンスタンドやクリーニング店跡地の問題
ガソリンスタンドやクリーニング店跡地の問題
〜普段気にもする事ない、でも、そんなのもあるの！？な話〜
ガソリンスタンドやクリーニング店の跡地。
閉店して、その後何が出来るの？って思いますよね。
ただ、そうは簡単にいかないのが世の常で、
建物を建てるまでには、たくさんの苦労と問題点があるんです…。
１.なぜ問題になるのか？結論は「土壌」
結論から言うと、最大のポイントは「土壌汚染の可能性」です。
ガソリンスタンドやクリーニング店では、
・石油類
・溶剤
・化学物質
が使われていました。
これらが地中に残っている可能性があるため、不動産としては慎重に扱われます。
【ガソリンスタンド跡地のリスク】
まずガソリンスタンド。
ここで問題になるのは、
・地下タンク
・ガソリンや軽油の漏洩
です。
特に昔の設備では、
・防水性能が不十分
・長年の使用による劣化
などにより、地中に油分が染み込んでいる可能性があります。
【クリーニング店跡地のリスク】
次にクリーニング店。
こちらは、ドライクリーニング溶剤（例：テトラクロロエチレンなど）が問題になります。
これらは揮発性があり、地下水にも影響を与える可能性があるため、
環境面でのリスクとして扱われます。
２.土壌汚染があると何が起きるのか？
では、実際に土壌汚染があるとどうなるのでしょうか。
①建築前に調査が必要
一定条件に該当すると、土壌調査が義務付けられる場合があります。
②改良工事が必要になる
汚染が確認された場合、土の入れ替えや浄化処理などが必要になります。
当然、高額な費用がかかる可能性があります。
③売却しにくくなる
仮に問題があった場合、次に売るときにも説明義務（告知）が発生します。
これにより、
・買い手が限定される
・価格が下がる
可能性があります。
３.なぜそれでも売りに出るのか
ここがポイントです。
こうした土地は、リスクがある分、価格が調整されていることが多いです。
つまり、
・リスクを織り込んだ価格
・条件付きでも魅力がある
という状態です。
このリスクは、土壌改良費と言った安全にするための費用がプラスで掛る上、
安全になったとは言え、長期の健康面を考えた際の人それぞれの考えが加算されています。
①価格が割安
リスク分が価格に反映されているため、相場より安く取得できる可能性があります。
②立地が良い
ガソリンスタンドやクリーニング店は、
・人通りがある場所
・利便性が高い場所
に立地していることが多いです。
４.実は「必ず危険」ではない
ここで誤解してはいけないのが、すべての跡地が危険というわけではないという点です。
・すでに調査済み
・対策済み（土壌改良）
・問題なしと確認されている
ケースも多くあります。
【見極めるためのポイント】
では、どう判断すればよいのでしょうか。
①過去の利用履歴を確認
・何年使われていたか
・どんな設備だったか
②調査の有無
・土壌調査が実施されているか
・報告書があるか
③対策の履歴
・改良工事が行われているか
・どの程度の処理か
こうした物件では、不動産会社の役割が非常に重要です。
・過去の履歴を調べる
・必要な調査を提案する
・リスクを正しく説明する
これを怠ると、大きなトラブルにつながる可能性があります。
【売る側の注意点】
売主側としても、
・過去の利用履歴の開示
・調査結果の提示
が重要になります。
これを曖昧にすると、後々に契約不適合責任の問題に発展する可能性があります。
不動産は、表面だけでは判断できません。
・立地
・価格
の裏には、過去の使われ方があります。
そうした見えない部分も含めて、正しくお伝えすることが役割です。
これら特殊な物件においては、それぞれの会社や担当者による経験も重要です。
不動産会社に勤めているからと言って、誰でも取り扱える代物ではないのです。
健康被害の可能性もある。
つまり、不動産と言っても状況が異なりますから、
決して買主の責任とは言い切れない部分がある事は事実。
売主としては、売却依頼するにも、その責任が発生します。
ご慎重に。
記：宅地建物取引士 原田
