Vol.324 儲かっていそうと思われる不動産業界。倒産件数も多い現実。
〜「華やかさ」の裏にある、意外とシビアな世界〜
「不動産屋って儲かってそうですよね」
この言葉、不動産会社にいると本当によく言われます。
・何千万円の物件を扱っている
・仲介手数料が大きい
・契約１件で数十万円〜数百万円
確かに、数字だけを見ると、「利益が大きそう」に見えるのも無理はありません。
しかし実際のところは、倒産する不動産会社も少なくないという現実があります。
今回は、「なぜ儲かっていそうなのに厳しいのか？」をリアルにお話ししていきます。
１.なぜ「儲かっている」と思われるのか？
まずはイメージの話から。
不動産業界が儲かって見える理由はシンプルです。
①単価が高い
１件あたりの取引額が大きいため、
・数千万円の売買
・高額な仲介手数料
といった数字が目に入ります。
②成功報酬型
仲介手数料は、契約が成立して初めて発生する報酬です。
つまり、たくさんお客さんがいそうな会社は儲かっているイメージに繋がります。
③“当たれば大きい”世界
特に売買仲介は、
・１件で数十万円〜数百万円
・場合によってはそれ以上
ということもあり、夢がある業界に見えるのです。
２.しかし、現実は甘くない
ここからが本題です。
不動産業界は確かにチャンスがありますが、同時に非常に厳しい業界でもあります。
理由①：収入が不安定
不動産会社の収益は、契約が成立しないと発生しません。
つまり、
・売れない月はゼロ
・繁忙期と閑散期の差が大きい
という特徴があります。
理由②：固定費が重い
不動産会社は、意外と固定費がかかります。
・事務所の家賃
・人件費
・広告費
・ポータルサイト掲載料
特に広告費は高額で、「出し続けないと仕事が来ない」という構造があります。
理由③：競争が激しい
不動産業界は参入障壁が比較的低く、多くの会社が存在します。
そのため、
・価格競争
・サービス競争
・情報競争
が非常に激しいです。
理由④：景気の影響を受けやすい
不動産は、景気に大きく左右される業界です。
・金利上昇
・経済不安
・世界情勢
こうした要因で、一気に市場が冷え込むこともあります。
理由⑤：在庫リスク（買取・開発の場合）
売買仲介だけでなく、
・買取再販
・不動産開発
を行う会社の場合、在庫リスクが発生します。
・仕入れた物件が売れない
・価格が下がる
と、大きな損失につながる可能性があります。
理由⑥：資金繰りの難しさ
・仕入れに大きな資金が必要
・回収まで時間がかかる
という特徴があります。
つまり、キャッシュフロー管理が非常に重要です。
ここがうまくいかないと、黒字でも資金ショートすることがあります。
３.実際に倒産が多い理由
これらの要素が重なることで、
・売上が不安定
・コストが重い
・資金繰りが厳しい
という状況になり、倒産に至るケースが発生します。
【「儲かる会社」と「厳しい会社」の違い】
では、何が分かれ道になるのでしょうか？
①安定した集客力
・紹介
・リピーター
・地域密着
これがある会社は強いです。
②リスク管理
・無理な仕入れをしない
・資金計画を徹底する
③付加価値の提供
・専門性
・提案力
・信頼関係
価格だけで勝負しないことが重要です。
不動産業界は「簡単に儲かる業界ではない」ではありませんが、
同時に、やり方次第で大きく伸びる、お客様に喜ばれる仕事でもあります。
この話は、お客様にとっても重要です。
なぜなら、
・会社の安定性
・担当者の質
・アフターフォロー
に関わるからです。
不動産は、大きなお金が動く世界です。
だからこそ、
・信頼できる会社
・長く続いている会社
・誠実な対応
が重要になります。
不動産会社としては、「儲かっているように見える」ことよりも、
「安心して任せてもらえる存在であること」が何より大切だと考えています。
業界の現実を知ることで、物件選びだけでなく、会社選びの目線も変わってくるはずです。
その視点が、結果として失敗しない不動産取引につながります。
不動産会社って、＝悪のイメージが強いのも確か。
先人の、今の一部の不動産会社が、お金儲けでめちゃくちゃする事もあります。。。
リスクがあるにもかかわらず、１件の取引でも後ろ指を差されがち。
コンビニでもスーパーでも値切らないでしょうに、不動産になると、、、
きっちりお手数料を支払ってあげた方が、不動産会社ってよりキチンとシッカリやる傾向にあります。
人間がやっている商売ですからね。。。
記：宅地建物取引士 原田
