Vol.407 ＡＩは不動産価格を当てられる？
人工知能による査定の精度と、不動産会社にしか分からない本当の価値
「ＡＩなら不動産価格を正確に予測できるのでは？」
「人間よりＡＩの方が公平に査定できるのでは？」
近年、不動産業界でもＡＩ（人工知能）の活用が進み、
実際、現在ではインターネット上で、
・ＡＩによる不動産価格予測
・自動査定サービス
・過去データを利用した価格分析
などを利用できるようになりました。
スマートフォンで住所や物件情報を入力すると、「予想売却価格」が表示されるサービスもあります。
しかし、不動産会社の立場から見ると、ＡＩが出した価格＝実際に売れる価格とは限りません。
なぜなら、不動産価格は単純な数字だけでは決まらないからです。
同じマンション・同じ間取り・同じ築年数であっても、
部屋の位置・眺望・管理状態・周辺環境・売却タイミングによって価格は変わります。
今回は、不動産会社の視点から、
「ＡＩは不動産価格をどこまで予測できるのか？」
「ＡＩ査定のメリット・限界」
「最終的に不動産会社へ相談する意味」
について詳しく解説します。
１.そもそもＡＩ不動産査定とは？
まず、ＡＩによる不動産査定とは何でしょうか？
簡単に説明すると、過去の大量の不動産取引データを分析し、
条件が近い物件の価格傾向から売却価格を予測する仕組みです。
ＡＩは、
・過去の成約価格
・駅距離
・築年数
・広さ
・間取り
・周辺相場
など、多くのデータを分析できます。
人間が短時間で確認できない量の情報を処理できる点が、ＡＩの大きな強みです。
２.ＡＩが不動産価格予測で得意なこと
では、ＡＩにはどのような強みがあるのでしょうか？
①大量のデータ分析
ＡＩ最大のメリットは、膨大な情報を処理できることです。
例えば、過去数年間の取引データから、
「
人間が一件ずつ確認するより、圧倒的な速度で処理できます。
②相場の目安を知ることができる
ＡＩ査定は、現在の市場価格を知る第一歩として非常に便利です。
「自宅はいくらくらいなのか？」という大まかな目安を知るには、有効な手段です。
・売却を考え始めたばかり
・まだ具体的な相談は早い
という方には利用価値があります。
③感情に左右されにくい
人間による査定では、担当者の経験や考え方が影響する場合があります。
一方、ＡＩは入力されたデータを基準に判断します。
そのため、一定の条件では客観的な価格を見ることができます。
３.しかし、ＡＩにも不動産価格を完全には当てられない理由がある
では、ＡＩがあれば不動産会社は必要ないのでしょうか？
答えは、「まだ難しい」と言えます。
理由は、不動産価格にはデータ化できない要素が多いからです。
理由①同じ物件でも状態が違う
例えば、同じ築２０年の中古マンションが２部屋あったとします。
Ａ室：室内を丁寧に使用・リフォーム済み・眺望良好
Ｂ室：壁紙が傷んでいる・設備が古い・日当たりが悪い
この２つが同じ価格になるでしょうか？
答えは違います。
ＡＩは、一定の条件から予測しますが、室内の細かな状態までは判断できません。
理由②周辺環境は数字だけでは判断できない
不動産価格には、周辺環境が大きく影響します。
例えば、同じ駅徒歩１０分でも、明るい道を歩ける・商店街を通れる・坂道が少ない場所と、
暗い道が多い・急な坂がある場所では印象が違います。
また、地域によっては、昔から人気がある場所や特定の学校区が人気など、数字だけでは表せない価値があります。
理由③売却理由によって戦略が変わる
不動産売却では、価格だけではなく売り方も重要です。
・時間をかけて高く売りたい
・早く現金化したい
・住み替え期限がある
など、売主の事情によって戦略は変わります。
ＡＩは価格予測はできますが、売主の状況に合わせた販売戦略までは作れません。
理由④最新の市場変化には弱い場合がある
ＡＩは過去データを利用します。しかし、不動産市場は常に変化しています。
・金利上昇
・新駅開業
・大型商業施設の建設
・再開発
過去にはなかった変化が、将来の価格に影響することがあります。
４.ＡＩ査定と不動産会社の査定の違い
では、ＡＩ査定と不動産会社による査定には、どのような違いがあるのでしょうか？
＜ＡＩ査定＞
得意：大量データ分析・相場確認・簡単な価格予測
苦手：現地確認・物件の個性判断・販売戦略
＜不動産会社査定＞
得意：現地確認・地域情報・購入者ニーズ・売却戦略
苦手：担当者による差・経験値による判断差
つまり、どちらが優れているというより、役割が違います。
【本当に売れる価格を知るには何が必要なのか？】
不動産売却で重要なのは、「査定価格」ではなく、実際に購入希望者が購入する価格です。
高い査定額を提示されても、売れなければ意味がありません。
・市場に合った価格設定
・購入者への見せ方
・販売タイミング
これらは、経験がモノを言う部分かもしれません。
５.これからＡＩ時代に不動産会社へ求められる役割
今後、不動産業界では、ＡＩの活用はさらに進むでしょう。
価格分析、物件検索、資料作成など、ＡＩが活躍する場面は増えていきます。
しかし、不動産取引で最後に重要になるのは、「人による判断」です。
なぜなら、家は単なる数字の商品ではないからです。
そこには、生活・家族・思い出・将来設計があり、購入や売却には、人それぞれの事情があります。
【ＡＩと言う便利なものは、使えるところは使い、最終的には人間が判断する】
これが、今の時代の不動産で出来るＡＩの限界かと思います。
取り入れている事を大々的に広告にし、あたかも最先端なイメージをもたらす事も
営業手法としてはアリでしょう。
でも、こうした広告に引っかかってしまうお客様が出てくるのも確かでしょう。
あー。どんどん不動産業界のイメージが悪くなるわぁ～。
てか、ＡＩってなんかの略ですか？？？
記：ライフプランナー 武井
