Vol.429 転職予定者の住宅ローン申込みについて。
さて、審査に通りやすい時期はいつでしょう？
転職を予定している方にとって、「住宅ローンを申し込むタイミング」は重要な問題です。
転職前に申し込むべきか、転職後に申し込むべきか、その判断次第で、審査の通過率が大きく変わることもあります。
かと言って、転職前に銀行に内緒でローンを通した後、転職するってのも気が引ける？
いえいえ、現実的に、この手法を取っている方も多くおります。
では、いったいどうしたら良いのでしょうか？？？
＜転職直後のローン審査は、ほぼ不可能に近い＞
銀行の審査基準では、一般的に「勤続１年以上」という要件があります。
転職直後に申し込んでも、ほぼすべての銀行で審査対象外になる可能性が高いのです。
理由は明確で、銀行にとって「勤続年数が短い人」は、「離職のリスクが高い」と判定されるからです。
つまり、返済能力が不安定と見なされるわけです。
ただし、現在の業種と転職後の業種が同一性あると認められれば、キャリアアップと見做し問題ないケースもあります。
＜上記の様に、転職前に申し込むのが賢明＞
理想的なタイミングは、「転職前に、現在の勤務先での給与や勤続年数を活かして申し込む」ことです。
具体的には、
- 転職予定日の２～３ヶ月前に、銀行に「仮審査」を申し込む
- 現在の給与と勤続年数で、借入可能額を確認する
- 転職予定日が決まったら、銀行に報告する
- その後、「本審査」に進む
仮審査に通った後、転職予定であることを銀行に報告しても、多くの場合、本審査には進みます。
ただし、以下の条件が必要です。
- 転職先が「安定した企業」である（公務員、大手企業など）
- 転職前後で年収が大きく低下しない
- 転職理由が「キャリアアップ」である
＜転職直後でも申し込める唯一の方法：フラット３５＞
転職直後の申し込みが完全に不可能というわけではありません。
フラット３５（全期間固定金利ローン）では、「勤続１年未満でもＯＫ」となっております。
ただし、
- 同じ業種・職種での転職であること
- 転職直前の勤続年数が長いこと
- 年収が安定していること
これが、条件になってきます。
＜自営業・フリーランスの場合はさらに慎重に＞
自営業者やフリーランスの場合、転職（事業開始）後、３年以上の税務申告書が必要になることが一般的です。
つまり、独立してから３年以内は、住宅ローン審査が難しい。
独立を計画している方は、独立する前に申し込むことを強くお勧めします。
＜実例：転職前に申し込んで成功した事例＞
Ｄさん（３５歳）は、大手メーカーから独立系のコンサルティング企業への転職を計画していました。
新企業での年収は若干上がる予定でしたが、実績がない状態での申し込みは審査が通りづらいと考え、転職２ヶ月前に現在の企業での給与で仮審査に申し込みました。
仮審査に通り、転職予定であることを銀行に報告。銀行は、「転職先が上場企業である」という点、「年収が変わらない」という点を評価し、本審査に進めました。
転職１ヶ月前に本審査に通り、転職直後にはローン実行という流れになりました。
＜転職直後に申し込んでしまった場合の対策＞
もし、既に転職してしまった場合、以下の対策が考えられます。
- 最低１年待つ（勤続１年以上になるまで）
- 親からの援助で頭金を増やし、借入額を減らす
- フラット３５や信用金庫など、基準が緩い金融機関に相談
- 共働き家庭なら、配偶者のローンで申し込む
【結論：「転職前」の申し込みが鉄則】
住宅ローンの審査では、「現在の給与と勤続年数」が最も重視されます。
転職予定がある方は、転職前に申し込むことが審査に通りやすくなる唯一の方法です。
今は、色々な金融機関があり、住宅ローンは多くが金融商品として取り入れております。
で、条件が各行で違うのも現実。
この手の話をすると長くなりすぎるので、ちょっと不安な方は、まず当社へご相談下さい。
その上でどこもダメってなったら、いよいよダメの押印をせざるを得ません。
そのくらい、各行に突っ込んで話が出来るのも強みです。
意外でしょ？
記：ファイナンシャルプランナー 菊池
横浜市の不動産会社 津田商会
